地下室防空避難室

201703301202地下室的所有權，以「建物登記謄本」為準。法定防空避難室、蓄水池、變電室等必須以共有部分辦理登記，

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認定地下室的所有權，以「建物登記謄本」為準。

如地下室「未辦保存登記」的建築物？區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。例如：建商。若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，按98年修正前民法第799 條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。因為共有物可以「規約」約定的方式，來約定共有物使用收益的權利。
「規約」依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。在84年公寓大廈管理施行前，沒有「規約」制度。地下室共有物，是否有「分管協議」來作認定包括「明示分管協議」及「默示分管協議」對於共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。

屋頂平台的部分，與地下室之性質類似，屋頂平台在「構造上」及「使用上」不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」，有「規約」及「分管協議」適用。

高等法院意見 : 按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；

民法第七百九十九條第一、二、五項，地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難，

為區分所有建築物公共設施，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為

所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，

未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。

於區分所有建物之專有部分依法應連同其所屬共同部分及基地之權利一併移轉，

即無土地法第三十四條之一第四項所規定該優先承買權之適用。

法定防空避難室、蓄水池、變電室等必須以共有部分辦理登記，業經內政部訂頒之前揭建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點明定；又地下室防空避難室不得與主建物分離，亦經內政部以八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋在案，足見我國營建法制亦認凡屬整體建築物使用上不可或缺之附屬設備，應不具專有部分之性質，不應登記為專有部分之形態，上訴人指稱：建築法令要求必須依法設置防空避難設備，不能挪作他用。惟依系爭執行事件卷三內所附建築物原始建築執照及使用執照、消防安全設施審查表所示，地下室防空避難外，其他為整棟建築物之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備使用（見系爭行政執行卷三所附完整執照資料），足認系爭地下室整體係全棟區分所有建物在利用上不可缺少之部分，欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，無土地法第三十四條之一第四項優先承買權規定適用之餘地。旨在解決上訴人有無土地法第三十四條之一第二項所定優先購買權之爭執，上訴人訴請確認其就系爭執行事件拍賣如不動產之優先承買權存在，為無理由，不應准許。

最高法院之意見：

惟查現行民法第七百九十九條係於九十八年一月二十三日修正，公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行。而系爭地下室所在大樓係於六十七年建築完成及取得使用執照，於六十八年一月九日由被上訴人、兩造登記為所有權人（應有部分各二分之一），上訴人爭地下室係於現行民法第七百九十九條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，則原審逕依當時尚未施行之民法規定及該條例規定，作為本件認定事實之基礎，而未說明其適用依據，已有未合。

內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備應為共同部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定（八十五年修正時係七十二條）辦理建物所有權第一次登記。

內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。亦即在八十年九月十八日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部七十二年六月十六日台內地字第一五九六九○號、七十一年五月二十八日台內營字第八四三九七號函亦為相同之函示。查依卷附使用執照記載系爭地下室用途為防空避難室，則系爭地下室是否無適用上揭規定之餘地，自滋疑義。

按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正公布、同年三月一日施行之前土地登記規則第七十三條定有明文。反之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。又依建築法第一百零二條之一第一項及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避難設備，惟防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，未進一步限制該等防空避難設備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。查系爭地下室建號為○○○號，面積四七六．三○平方公尺，用途為防空避難，與大廈共用之樓梯，設有變壓器室、管線間等，被上訴人所有地上一層區分所有建物建號為○○○號，該建號建物與系爭地下室登記之共同使用部分建號為○○○號，有法務部行政執行署士林執行處函附之不動產附表、系爭地下室平面圖、建築登記謄本、使用執照存根、平面圖及照片（見第一審湖家調字卷第二三至二六、三六至三七、四七至四九頁、原審卷第七三至八○頁），可見上開系爭地下室與另一共同使用部分建號之面積、坐落範圍均有不同。倘系爭地下室依其構造及使用上屬獨立之建物，自有獨立之所有權，上訴人既登記為系爭地下室之共有人，則能否謂上訴人不得本於共有人地位，對系爭地下室行使優先承買權，亦非無疑。

地下室兼供防空避難室使用，揆諸前揭說明，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分所有人占有使用。所附平面圖固標示有蓄水池、管線間、化糞池、濾水池、變壓器、公用電錶開關室等設備，應僅生上訴人於使用該系爭地下室是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作。原審未曾調查系爭地下室是否具構造上及使用上之獨立性，上開公用設備究占系爭地下室空間為何？此前系爭地下室究竟如何使用？倘上訴人取得全部地下室所有權，是否足以妨害其他區分所有權人使用共同部分之權利？徒因系爭地下室兼防空避難室使用及業已刪除之土地登記規則第七十六條暨制定在後之公寓大廈管理條例規定，即認其係附屬於建物之公共設施，指原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

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