實價登錄是甚麼？

實價登錄 議題每過一段時間都在立法院吵個沒完，且從去年 7 月到今年 7 月，一共就翻新了 2 個版本。到底什麼是實價登錄？為什麼實價登錄這麼重要？新上路的 實價登錄2.0 到底又代表著什麼樣的改變？沒想到看似完美的政策卻還是有漏洞？讓我們一起來看看吧！

實價登錄是什麼？讓買賣雙方心中有一把尺

實價登錄是指，政府要求不動產交易的買賣雙方在交易完成後，誠實回報交易資料的制度，達到房價公開透明，解決不動產交易資訊不對稱的問題。

申報義務回歸「買賣雙方」，可以透過買、賣雙方相互核實確認，以減少登錄不實及哄抬價格狀況發生，提升資訊的正確性。

需要申報的交易資訊包含了：不動產地址、土地和房屋交易總價、車位價格等，政府將取得買賣雙方回報後的資料進一步公開。你可以在「 內政部不動產交易實價查詢服務網」，或是各大房屋仲介平台官網查詢。

實價登錄制度讓資訊相對缺乏的買屋者，取得較多的市場資訊，對於要買屋的消費者，可以透過公開資訊，檢視自己的購屋預算與負擔能力，有一個「 定錨價格 」的區間，篩選適合自己的房子，進一步對房屋標的進行議價。對於賣方而言，可以對於房子在市場值多少錢心裡有一個底。

白話來說，實價登錄就是讓交易的買賣雙方，心裡有一把之尺。

現行的實價登錄制度有哪些重點？

現行的實價登錄制度對於不動產交易資訊申報責任是歸屬於「 買賣雙方 」。在去年修法前，你常會在新聞中看到買賣價格造假案例，責任是落在代書和仲介身上，但從去年 7/1 之後，正在買房或是賣房的你，便需要開始由你回報交易資訊了！

下面筆者為你彙整了幾大實價登錄的重點：

1. 實價登錄申報義務人：為房地產買賣交易雙方
2. 申報時間：為申請登記時一併辦理
3. 價格資訊如果申報不實：直接處 3 萬元至 15 萬元罰鍰

實價登錄申報責任，從最初的由「地政士代書、房屋仲介」，於「登記後 30 日」內申報登錄，於2020/07/01 開始回歸到「房地產買賣交易雙方」，申報時間也改為買賣移轉「登記時」一併申報，因此民眾現在到地政機關所送案件，都將適用這個版本的制度。

為了便利買賣雙方自行申報，實價登錄申報書的格式也是一再的簡化，應申報的價格資訊也由之最初的 8 項減少為現行的 3 項，分別為申報書中的「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等 3 項價格資訊。

但因為申報不實的事件還是一再發生，自2020/07/01後，如果有申報價格資訊不實的情況，直接處 3 萬元至 15 萬元罰鍰，逾期未申報且買賣案件已經登記完成，也同樣會有會有 3 萬至 15 萬的罰緩，並限期申報。

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實價登錄 2.0 改了什麼？

去年（2020/07/01）修改的實價登錄主要是針對流程簡化、責任歸屬、不實申報罰則三項進行修法，今年（2021/07/01）修改的 實價登錄2.0 則是針對最近過熱的房市，希望可以藉由更加健全、即時的實價登錄系統，來減少投機客炒作房價的機會，尤其修法的重點擺在一直是投機熱區的預售屋上！

央行、行政院動起來，一起加入 健全房市 的工作隊伍之中。 實價登錄2.0 終於在立院三讀，將在今年 7/1 上路。到底這次又改了些什麼呢？

• 揭露完整門牌、地號
  過往實價登錄查詢價格時，只能查到一個區間的門牌（例如：民生東路三段 1 ~ 30 號），但修法之後可望可以直接看到各戶的實際成交價格（例如：民生東路三段 33 號）
• 以法律明定主管機關查核權
  目前主管機關的查核權不屬於法律位階，無法進一步向銀行、稅捐機關調閱資料。但修法後，內政部對於登錄的價格有疑慮時，可直接向相關機關或金融機構調閱資料
• 預售屋銷售資訊即時申報
  過往預售屋要等到 2 ~ 3 年後，正式移轉交屋時才需要進行實價登錄，造成預售屋價格有很大的操作空間（例如：紅單炒作問題）。但修法後，預售屋在簽訂買賣契約後 30 日內就須逐案申報。
• 刻意隱匿資訊、炒作加重罰責
  修法對於未申報或申報價格不時經 3 次處罰仍未改正者，將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰

可以說這次政院版推出的才是真正的「實價登錄」，但是這些條文在上路之後究竟是否能夠真的抑制過熱的房市，對於紅單炒作的情況能不能有效果，就要等待時間來證明了。

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預售屋實價登錄 2.0 缺點！

實價登錄2.0 上路以來雖然感覺讓市場更加透明化了，但卻也被媒體提醒，或許看似透明化的背後，是建商更精心佈局的假象。目前依照規範，消費者在購買預售屋之後，必須在交易簽約的 30 天內進行實價登錄，但 只要該戶預售屋「首次」實價登錄完竣後，就算該戶日後換約、轉手，只要預售屋還沒有交屋，都不需要在另行報備登記。

這也代表，就算日後的價格變便宜了，只要預售屋還沒蓋好，就不用申報，也代表消費者在實價登錄系統看到的數字就會是貴的，因而對於實價會有錯誤的認知。也因此，據傳有心人士已經在想辦法利用這個漏洞，用假客戶以較高的金額完成簽約登記之後進行實價登錄申報，拉台該戶市場行情價格，之後在退款給該客戶，已較低的價格真正成交。雖然說內政部對於預售屋換約的規定有所限制，但其實都沒有到這麼的嚴謹，所以這樣的方法也是真的容易被不肖廠商所利用，大家務必注意！

所以筆者提供給大家的方式還是不要只看「單一一棟的價格」。假如附近有多戶預售屋建案，那請務必要多看看附近的建案行情價格；除此之外，也可以多去看看成屋的價格，尋找相似條件、地點、環境的案例來比價。真的不要嫌麻煩，畢竟買房這種東西一次就是幾千萬，馬虎大意不得！

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最後，我們來看實價登錄要如何申報呢？

實價登錄申報方式分為「 憑證登錄、線上申報 」及「 表單登錄、紙本送件 」兩種：

第一種：憑證登錄、線上申報
進入內政部「 地政線上申辦系統 」，點選「 點選不動產實價登錄 」，使用身分證字號或自然人憑證登入後，進行交易資料填寫後，可直接匯出報表與線上送件，完成申報。
申報操作懶人包： 台北市地政局-實價登錄新制及申報實務介紹講義 

第二種：表單登錄、紙本送件
進入內政部「 地政線上申辦系統 」，點選「點選不動產實價登錄」，使用表單登入，不需要身份認證即可線上填寫。填寫完交易資料，產生申報書，列印簽名後送到地政事務所，才算走完申報程式唷！
申報書填寫說明： 內政部地政司-實價登錄新制申報書及填寫說明 

【參考資料】

• 內政部地政司
• 台北市政府地政局
• 住展雜誌

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