當地一般租金標準111

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1.申請人將其所有坐落○○市○○區○○路○○號房屋，出租予甲君供營業使用，102年度未申報系爭租賃所得，原查乃參照當地一般租金標準核定全年租賃收入1,008,082元，減除43%必要損耗及費用後，核定租賃所得574,606元，併課申請人當年度綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502001】[ODT]

2.申請人102年度綜合所得稅結算申報，未列報其配偶甲君所有高雄市○區○街○號房屋出租供○○幼兒園使用之租賃所得，經原查依據公證租賃契約並參照當地一般租金情況，計算該屋1至2樓之租賃收入399,070元，另按房屋課稅現值計算3至4樓之租賃收入164,866元，合計租賃收入563,936元，減除43%必要損耗及費用後，分別核定1至2樓之租賃所得227,469元，3至4樓之租賃所得93,974元，合計租賃所得321,443元，併課其綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502002】[ODT]

3.申請人及第三人甲君等2人，將其所有坐落高雄市○○區○○路○○號房屋(每人持分各1/2)，共同出租予高雄市A幼稚園供營業使用。103年度申報租賃收入420,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得239,400元。原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，按其所有持分1/2，核定申請人租賃收入1,080,872元，減除A幼稚園填報扣繳憑單金額420,000元及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得376,697元，併課申請人綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502003】[ODT]

4.申請人配偶甲君將其所有坐落高雄市○○路○號地下一層房屋出租予A公司供營業使用，租期3年。103年度申報租賃收入360,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得205,200元，原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，核定租賃收入922,926元，減除A公司填報扣繳憑單金額360,000元及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得320,867元，併課申請人綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502004】[ODT]

5.申請人將其所有坐落於高雄市三民區建國三路○○號房屋，出租予A股份有限公司(下稱A公司)使用，104年度綜合所得稅結算申報租賃收入新臺幣（下同）204,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得116,280元，嗣原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，核定租賃收入570,214元，減除申請人自行申報金額204,000元及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得208,741元，申請人不服，申請復查。

【0502005】[ODT]

6.申請人配偶甲君將其所有坐落高雄市左營區房屋，出租予A公司供營業使用，申請人104年度綜合所得稅結算申報，列報配偶甲君租賃收入216,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得123,120元。原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，核定租賃收入359,761元，減除A公司填報扣繳憑單金額216,000元及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得81,943元（序號24），併課申請人綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502006】[ODT]

7.申請人104年度綜合所得稅結算申報，列報配偶○○○君所有之高雄市三民區○○路○○號1樓、2樓及3樓房屋租賃收入分別為360,000元、180,000元及360,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得分別為205,200元（序號25）、102,600元（序號27、28及序號31之95,760元）及205,200元（序號24）。原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，核定其租賃收入分別為781,860元、312,704元及691,774元，減除扣（免）繳憑單金額及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得240,460元（序號29）、75,641元（序號31）及189,111元（序號30），併課申請人綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502007】[ODT]

8.申請人配偶甲君將其所有坐落○市○區○里○街○號房屋之1及2樓(下稱系爭房屋)出租予A幼兒園，105年度綜合所得稅結算申報列報租賃收入新臺幣(下同)180,000元，減除43%必要損耗及費用後，租賃所得102,600元，原查以其申報租金顯較一般租金標準為低，乃參照當地一般租金標準，核定租賃收入355,983元，減除A幼兒園填報扣繳憑單金額180,000元及43%必要損耗及費用後，核增租賃所得100,310元，併課申請人綜合所得稅。申請人不服，申請復查。

【0502008】﹝ODT﹞

新創稅務討論區-回應

主題	發表者	發表時間	內容
諮詢房屋出租所得稅節稅方法	李子宇	111-01-25 21:53:00	想詢問房屋出租所得稅的節稅方式，假設屋主有一房屋要以5萬/月出租，屋主的所得稅累進稅率是30%，屋主弟弟的所得稅累進稅率是5%。屋主先按最低標準：政府公告當地一般租金標準為當前房屋評定現值的20%租給屋主弟弟。屋主弟弟為二房東，一樣以5萬/月出租。在屋主與屋主弟弟均合法報稅的情況下， 1. 請問這種流程合法嗎？ 2. 請問因房租收入所需繳納的稅金(含屋主及屋主弟弟)會比屋主直接出租(不透過屋主弟弟)少嗎？謝謝！

序號	回應者	回應時間	回應內容
1	橘子	111-01-28 15:12:00	一、個人(不論是房屋所有權人或二房東)出租房屋所收取之租金，核屬所得稅法第14條第1項第5類租賃所得及權利金所得，應納入個人綜合所得稅結算申報納稅，其稅負多寡視該申報戶適用之累進稅率而定。二、若房東實際收取房屋租金與租賃契約訂定之內容不符，稽徵機關得依職權調查認定。

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財政部近期普查囤房房東租金，全台有一千多人遭鎖定。財政部已放話，這次普查將延續到明年3月，要查「實際的租金」，不接受「標準租金」。

以往，財政部在選查租金案件時，住家租金申報只要比「標準租金」高，通常不會列為選查對象。因為即便查到無償借住、低收租金，租金的調整也只是調整到標準租金。但是這一次普查不同，財政部已交代要查「實際的租金」，不接受「標準租金」，這是立法院的要求，是實現居住正義的一環。

標準租金是什麼

國稅局官員說，「標準租金」是最低租金的意思，如果按輔導函要求填報租金收入，填回的是「標準租金」，國稅局還是會展開調查，查實際租金。

什麼是標準租金？財政部每年年初會公布前一年的「當地一般租金標準」，今（110）年年初就公布109年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，這個標準租金是分為「住家用」和「非住家用」，住家用是講明的，租金收入按照房屋評定現值的一定比率計算，各縣市各行政區適用比率不同，房東查表就可以查到，是公布的；但是非住家用的標準租金則沒有公布，是各國稅局調查市場行情後報財政部核定，然後捏在手裡。

來看看109年度住家用的標準租金是多少？台北市是按房屋評定現值的20%計算，新北市板橋區按19%計算，桃園市、台中市、台南市按15%計算，高雄市楠梓區按18%計算。
算出來的標準租金是租金收入，收入減去費用才是所得，設算費用率是固定的、一致的，在申報書中有記載，費用率是43%。不少房東就是這樣申報的，按標準租金的57%申報為租金所得。

過去按標準租金申報，或接到輔導函後按標準租金填報，都會被啟動調查。

啟動調查的下一步是雙頭並進，一方面實地訪查，去訪查房客，問每月實際付出的租金；另一方面是查資金流程，亦即查房東個人的銀行帳戶。國稅局官員說：「為免碰到惡房東，聲稱沒收到房租，近幾年房客幾乎都採匯款付房租，不給現金。」所以，一查房東的銀行帳戶，租金收入一清兩楚。

查資金流程是很慎重的事，要報財政部核准的，而這一次為求效率，在發輔導函的同時，就一併將名單報部了，隨時可以查帳戶。

不想受查，最簡單的作法是按實際租金收入補報，費用部分可以按43%的費用率設算，或者提出憑證核實申報費用。

核課期是五年普查一般只查兩年

囤房大戶普查專案這一次要求補報兩年租金，108年度和109年度兩年。

按稅捐稽徵法第21條，核課期間有五年、有七年，過了這核課期間，稅捐機關就不能再追稅了。

財政部官員解釋，有申報案件且無故意逃漏者，核課期間為五年。未申報案件是七年，有申報但故意逃漏者，例如租金故意不報的，也是七年。

核課期怎麼算？申報案自申報日起算五年，未申報案自申報期限（綜所稅一般申報期限為5月31日）次日起算。國稅局官員說，以現在這個時點算，105年度（106年申報）、106年度、107年度、108年度、109年度都在五年核課期內。

國稅局官員說，這一次普查沒有要求補報五個年度，只要求補報兩個年度。「不是不能查五年或七年，如果有需要，對於某些案件也有可能一次查五年。」

如果房客已經和房東有不列舉扣除租金的默契⋯⋯國稅局官員表示，國民有提供課稅資料的義務，如果房客拒絕調查或者沒說實話，可以祭出稅捐稽徵法。

依稅捐稽徵法第46條，拒絕稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之調查人員調查，或拒不提示有關課稅資料、文件者，處新台幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰。