土地分割 法规

隨著時代的發展，房地產寸土寸金，許多人在購買土地會拉著親朋好友集資，以共有土地的形式來持有，一起購買土地可以減少資金風險，但是日後在共有土地使用權、共有土地買賣、土地貸款上也會產生糾紛，如：共有土地分割時土地持有人分配不均、侵占、買賣及貸款上遇到困難等問題。這時土地持有人就需要辦理共有土地分割來釐清土地...

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3. 如何辦理共有土地分割？土地分割流程、費用、法律條件一次看！

隨著時代的發展，房地產寸土寸金，許多人在購買土地會拉著親朋好友集資，以共有土地的形式來持有，一起購買土地可以減少資金風險，但是日後在共有土地使用權、共有土地買賣、土地貸款上也會產生糾紛，如：共有土地分割時土地持有人分配不均、侵占、買賣及貸款上遇到困難等問題。
這時土地持有人就需要辦理共有土地分割來釐清土地的產權，本篇會詳細教大家土地分割流程與條件，遇到糾紛時該如何辦理共有土地分割。

如何辦理共有土地分割？你可能想知道

• 共有土地分割是什麼：3種土地共有分割
• 將共有土地分割的目的為何？
• 如何辦理共有土地分割流程？
• 土地分割條件有哪些？應備文件為？
• 共有土地分割費用怎麼算？
• 共有土地分割QA
• 不經過土地共有分割，可以貸款嗎？

共有土地分割是什麼：3種土地共有分割

共有土地分割有3種形式，分別為協議分割、裁判分割、調解分割。

一、協議分割

這種土地分割是三種裡面最方便的形式，意指所有土地持有人共同協商，不需要上法院也不需要動用調解機構。分割的方式可以是原物（原土地）分割、價金分配、或以抽籤之方式均可，不需要書面，只要所有土地持有人能夠同意就能成立。

二、裁判分割

若土地持有人無法就協議分割的土地分割達成協議，持有人便可向法院聲請進行裁判分割。分割的方式有原物分配(土地分配)、變價分配(土地變現分配)、原物分配兼金錢補償等三種，且應以此三種分割方法為限。

三、調解分割

若土地持有人無法就協議分割的土地分割達成協議，且不想向法院聲請進行裁判分配，則可聲請地政機關進行分割調解流程，簡單來說就是無法自行達成協議，以調解方進行共有土地分割。

將共有土地分割的目的為何？

共有土地指的是一塊土地的所有權由兩人以上共同持有，土地共有的原因通常有兩種。

1. 基於持有人的意願，在土地購入當下，由兩位以上持有人共同出錢購買一筆土地。
2. 當土地為遺產繼承取得時，會產生多人共同繼承之土地。

而共有土地分割的目的在於：讓共有土地變成個別的土地持有人單獨持有，讓持有人使用土地較為方便，促進土地使用。

如何辦理共有土地分割流程？

在法律上保障了任何土地持有人可以隨時單方面提出土地共有分割的請求，不需要請求其他持有人同意分割。最高法院29年上字第1529號判例：「共有物分割請求權為分割共有物之權利，非請求土地共持有人同為分割行為之權利，其性質為形成權之一種並非請求權，民法第125條所謂請求權，自不包含持分土地使用權請求權在內。」

共有土地分割流程

1. 共有土地分割流程約需15個工作天。
2. 填妥土地複丈申請書及土地標示變更申請書(可於個地方地政事務所網站下載)。
3. 攜帶申請書及土地分割應備文件親至各地方地政事務所辦理。
4. 辦理完成後，與地政事務所測量人員約定日期時間，前往實地測量。
5. 測量完成後至地政事務所領狀，完成分割。

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土地分割條件有哪些？應備文件為？

共有土地分割條件與須準備的資料如下：

1. 土地複丈申請書及土地標示變更申請書（請至服務中心索取並填寫蓋章）。
2. 土地所有權狀正本（附於土地標示變更申請書上）。
3. 土地所有權人身分證影本或戶口名簿影本（全部共有人）及印章。
4. 建築基地分割若屬建築管理後建造之建物應檢附法定空地分割證明。
5. 建築管理前建造之建築物基地申請分割，應檢附建築主管機關或鄉鎮公所之證明文件，或建築管理前有關該建物之文件之一 (門牌編釘證明、稅籍證明、繳納房屋稅憑證、繳納水電費之憑證)。
6. 耕地分割時，應依農業發展條例第十六條、施行細則及耕地分割執行要點有關規定辦理。
7. 林業用地土地辦理分割後面積不得小於0.1公頃。
8. 法院判決分割應檢附判決書及判決確定書。
9. 依土地法第34條之1第6項規定辦理者應檢附不動產糾紛調處結果之證明文件。

註1：申請時應購買土地界標（請向收件人員告知購買界標之數量及種類）。
註2：如本人無法親自辦理可委託代理人辦理，代理人應攜帶身分證件。

而並非所有類型地共有土地皆可分割，三種常見限制如下：

一、 因土地特殊目的不得分割

1. 共有道路：共有道路分割將有害公益，因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割。
2. 界標、界牆、共有之契據：這些屬共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺。不可或缺，不可分割。
3. 區分所有建物之建築基地：為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係，基地依其使用目的無法分割。

二、因土地持有人共同訂定契約不得分割

土地持有人可以訂定不分割期限，期限最長不得超過5年，這類約定在期限未滿前不得進行共有土地分割；但全體持有人同意則不在此限，民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者，仍得隨時請求分割」

三、 法令禁止分割類型

1. 實施都市計畫者。
2. 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。
3. 耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
4. 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
5. 應用機器耕作，興辦集體農場者。

共有土地分割費用怎麼算？

土地分割流程中所需費用如下：

一、土地分割規費

以共有土地分割後筆數計算，1單位800元。(每筆每公頃為1計收單位，不足1公頃以1公頃計，超過1公頃每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃以半公頃計)

二、協助指界費

加繳複丈費之半數。(於現場無法指出正確分割位置，須由本所測量人員協助指界者須繳納)

三、購買制式界標費用

1. 鋼釘界標(每支售價10元，適用水泥、柏油等堅固地面)
2. 小塑膠界標(每支售價35元，適用於田地、山地等泥土地面)
3. 大塑膠界標(每支售價45元，適用於田地、山地等泥土地面)
4. 水泥界標(每支售價60元，適用於田地、山地等泥土地面)

以下舉例試算土地共有分割費用，例如：某人將1筆土地分割為5筆(分割後每筆土地面積皆小於1公頃)，並須測量人員至現場協助指界，並另購10支水泥界標，則某人之應繳規費為：
(800×5)+(800×5÷2)+(60×10)=6600元。

共有土地分割QA

Q：共有土地可以強制分割嗎？

A：當共有土地有少數持有人不同意時，可以執行持分共有土地的強制分割，持有人可向各地方縣市政府調處委員會請求調處，依調處結果辦理共有物分割。如有不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理；如果不起訴，則依照調處結果辦理共有物分割。

Q：若共有人不同意分割，可以怎麼做？

A：當共有人不同意將共有土地分割時，若共有人沒有簽訂不得分割共同契約，共有人可向地政機關聲請分割調解，或可向法院聲請裁判分割進行強制分割。

Q：共有土地被侵占，該怎麼辦？

A：依照不同的侵占人，有不同的方法來提出訴訟維護自身的權益：

1. 共有人擅自佔用共有土地：依照民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。 當共有人在共有土地上擅自使用超過其應有持份的土地時，其他共有人可以提出民事訴訟，依照各自的持份比例請求賠償應有的不當得利。
2. 非共有人竊佔共有土地：如果侵占人非共有人，就觸犯刑法第320條第2項的竊占罪。此時任何一位共有人都依照民法第821條提出民事訴訟，請求將共有土地返還給全體共有人。

不經過土地共有分割，可以貸款嗎？

未經過分割的共有土地往往都是銀行的拒絕往來戶，想要辦理共有土地分割卻又要花費各種精力去完成共有人協商、政府流程、銀行流程，資金缺口往往已經來不及；這時候可以透過華南二胎貸款公司辦理，同時具有放款快速、申辦容易、最低利率0.8%起等優勢。

• 首頁
• 許文昌/曾榮耀不動產全制霸
• 歷期
• 土地分割之綜合整理,許文昌老師

篇名

土地分割之綜合整理,許文昌老師

作者

許文昌

日期

2020/05/28

內文

不動產分割合併包含土地分割、土地合併、建物分割及建物合併等四種。實務上以土地分割之案件最多。

(一)土地分割之方法：共有物分割（指權利分割，不包括標示分割）不得適用土地法第34條之1之多數決，因此土地分割方法有協議分割、調處分割及裁判分割三種。

1. 協議分割：由全體共有人同意而為土地分割（民法§824Ⅰ）。協議分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
2. 調處分割：共有人不能協議分割，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處而為土地分割（土地法34-1Ⅵ）。調處分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
3. 裁判分割：共有人不能協議分割，任何共有人得請求法院而為裁判分割（民法§824Ⅱ）。裁判分割適用民法第759條，採登記處分要件主義（即宣示登記）。

(二)土地分割之登記：土地分割如涉及標示變更，應辦理標示變更登記；土地分割如涉及權利變更，應辦理所有權移轉登記。土地分割登記之種類有純標示分割型、純權利分割型及混合分割型三種。

1. 純標示分割型：土地分割僅涉及標示變更，未涉及權利變更，故僅辦理標示變更登記，無須辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號18，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號18及地號18-1。地號18，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一；地號18-1，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一。
2. 純標示分割型得適用土地法第34條之1之多數決。
3. 純權利分割型：土地分割僅涉及權利變更，未涉及標示變更，故僅辦理所有權移轉登記，無須辦理標示變更登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號19，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有另一宗土地，地號20，應有部分各二分之一。今辦理分割，地號19全歸甲所有，地號20全歸乙所有。
4. 純權利分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。
5. 混合分割型：土地分割涉及標示變更，亦涉及權利變更，故應先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號21，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號21及地號21-1。地號21全歸甲所有，地號21-1全歸乙所有。
   混合分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。

(三)土地分割之稅負：標示變更因未涉及所有權移轉，故不徵土地增值稅；權利變更因涉及所有權移轉，故應課徵土地增值稅。

1. 純標示分割型之稅負：不徵土地增值稅。
2. 純權利分割型之稅負：課徵土地增值稅。
3. 混合分割型之稅負：分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅（應注意者，在此所稱免徵土地增值稅，其實是不課徵土地增值稅）；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅（土地稅法施行細則§42Ⅱ）。

關鍵詞

土地分割

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刊名

許文昌/曾榮耀不動產全制霸

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土地分割之稅負,許文昌老師

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