逐年贈與土地增值稅

Q: 贈與土地要繳增值稅嗎？

一、 贈與土地有2種稅賦：贈與稅、土地增值稅(稅率為20％、30％、40％)。 二、 贈與房屋有2種稅賦：贈與稅、契稅(稅率6％)。 三、因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅；贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除。

Q: 土地可以逐年贈與嗎？

若房地現值較高，則可以用分割分年贈與的方式，將每年的贈與額度控制在220萬元以內。 另外要注意的是，取得贈與房地後再出售，仍須繳納房地合一稅，且是以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本，若是在短期內售出，稅額有可能相當高。

例七：
劉君辛苦多年，賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元) 、房屋1棟及銀行存款50萬元，其有配偶及1子1女，劉君擔心死後會被課徵遺產稅，於111年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元) ，應繳多少贈與稅？有無相關稅賦？若留待以後由其子繼承，繼承人需繳多少遺產稅？
解析：
一、贈與土地有2種稅賦：贈與稅、土地增值稅 (稅率為20％、30％、40％)。

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贈與不動產，須繳納之土地增值稅及契稅得自贈與額中扣除
房地贈與超過每年免稅額度的處理方式｜父母贈與子女房產該如何節稅？
假設土地總持分10/100，建物持分10/10。在244萬的免稅額度內，土地今年先移轉9/100，建物先移轉9/10；明年再移轉土地1/100，建物移轉1/10，比例可自行分配調整。遺產及贈與稅法第 10 條：贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。
欲採用分年分比例贈與這幾點要注意
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以「贈與」方式將房產過戶給子女
以「買賣」方式移轉房產，逐年贈與現金
以「繼承」方式留給子女
贈與土地要繳增值稅嗎？
土地可以逐年贈與嗎？
如何逐年贈與？
贈與土地增值稅誰負擔？

二、贈與房屋有2種稅賦：贈與稅、契稅 (稅率6％)。

三、因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅；贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除。

四、111年2月14日贈與其子土地、房屋，應繳納多少稅賦，計算如下：
(一)土地增值稅：假設為1,000,000 元(應由受贈人繳納)
(二)契稅：假設為50,000 元(應由受贈人繳納)
(三)贈與稅
贈與總額：5,800,000 元
免稅額：2,440,000 元
扣除額：1,050,000 元
贈與淨額：2,310,000 元
稅率：10％。
應納贈與稅額為231,000 元

五、若同年度由其子繼承，繼承人應繳納多少遺產稅？計算如下：
（一）遺產總額：6,300,000元
（二）免稅額：13,330,000元
（三）扣除額：7,160,000元
包括：配偶扣除額：4,930,000元
直系卑親屬扣除額：1,000,000元
喪葬費：1,230,000元
（四）遺產淨額：0元
（6,300,000-13,330,000-7,160,000=-14,190,000元）
（五）應納遺產稅額為0元

六、本案劉君若生前贈與土地、房屋給其子，需繳稅賦合計 1,281,000 元，若不贈與，留待繼承時將土地，房屋由長子繼承，配偶及女兒繼承現金，遺產稅應納稅額為0元，繼承人不須繳納遺產稅且不須繳納土地增值稅及契稅。

七、由案例五、六、七可知，納稅人欲節省遺產及贈與稅，需考慮自身財產之多寡，及財產移轉時其他稅賦負擔，若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後，遺產淨額為0元或負數，則生前贈與並不划算，若財產龐大，概算應納遺產稅額極高，可考慮生前及早規劃將財產移轉，以節省稅負。

八、法令依據：
土地稅法第28條但書規定：「......但因繼承而移轉之土地， ......免徵土地增值稅。」

贈與不動產，須繳納之土地增值稅及契稅得自贈與額中扣除

財政部臺北國稅局表示，依遺產及贈與稅法第10條規定贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準，其中不動產係以土地公告現值及房屋評定標準價格為準。又贈與不動產依法以受贈人為納稅義務人所繳納之土地增值稅及契稅，得自贈與總額中扣除。
該局說明，遺產及贈與稅法第21條規定贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除;又同法施行細則第19條規定不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除。因土地稅法規定土地為無償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為取得所有權人，及契稅條例規定贈與契稅應由受贈人估價立契，申報繳納，即贈與不動產產生土地增值稅及契稅之納稅義務人為受贈人，受贈人負擔之上開稅捐，得自贈與額中扣除。
該局指出，納稅義務人申報贈與不動產，主張扣除土地增值稅及契稅，需檢附贈與契約書、已完納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。惟須注意受贈人依法應負擔之稅捐，如有由他人無償代為繳納，涉有遺產及贈與稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，將視為代為繳納者之贈與依法課稅。
該局提醒，納稅義務人申報贈與土地及房屋主張自贈與額中扣除土地增值稅及契稅，應注意稅法相關規定，以維自身權益，如有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-000-321或逕洽所轄稅捐稽徵機關，該局將竭誠為您服務。
（聯絡人：審查二科陳股長；電話2311-3711分機1576）

發布單位：財政部臺北國稅局發布日期：2022-02-09 更新日期：2022-02-08 點閱次數：4502

房地贈與超過每年免稅額度的處理方式｜父母贈與子女房產該如何節稅？

房地贈與總額，若超過每年244萬免稅額度該怎麼辦呢？
其中一項常見的做法便是，分年分比例贈與（逐年贈與）。

＊房屋贈與，建物是以評定現值去算；土地是以土地公告現值坪數持分去算。

舉例：

假設土地總持分10/100，建物持分10/10。在244萬的免稅額度內，土地今年先移轉9/100，建物先移轉9/10；明年再移轉土地1/100，建物移轉1/10，比例可自行分配調整。遺產及贈與稅法第 10 條：贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。

欲採用分年分比例贈與這幾點要注意

小編也要提醒您，若以分年分比例贈與（逐年贈與）的方式，分割房子產權後，每年只移轉部分持分，將贈與價值控制在每年免稅額之內，雖然可省下贈與稅，不過因為移轉時間很長，過程中所需要花費的代書費、地政規費、土地增值稅也都會增加，因此建議可事前規劃或是請專家協助唷！！

此外，贈與子女的房地產，6 年內不能出售，且須符合自用住宅規定，才能使用房地合一稅的自用住宅優惠稅率，若是在期限屆滿前出售，有可能要負擔高昂的稅賦唷！

不論未來是否要使用分年分比例的方式贈與子女，建議事前可與專業人員聯繫，協助評估、規劃，尋找最適合的方法，以節省荷包唷！！！

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關鍵字︰贈與稅免稅

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▲房地合一稅稅率是10%~45%、贈與稅稅率是10%~20%，可思考究竟用現金贈與給子女或是購買不動產後贈與給子女較划算。圖片提供：Shutterstock

財政部公告自2022年起，贈與稅免稅額由220萬元調升至244萬元，調升了11.09％，可說是13年來最大調幅。

隨著房價逐年高漲，現在的年輕人越來越無能力負擔高額房價，更有許多靠爸族依靠父母資助，才勉強能湊齊首付，買下人生第一間房產。那麼，如果要轉讓房產給子女，運用贈與方式是否恰當呢？其實，父母將不動產移轉給子女可適用實際買賣、贈與或繼承等以下三種方式。

以「贈與」方式將房產過戶給子女

#贈與稅

應繳稅金：土地增值稅、贈與稅、契稅

契稅：按房屋評定標準價格6％
贈與稅：10%~20%
土地增值稅：土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%

贈與稅免稅額：每年244萬元。
課稅級距金額：
贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10％。
超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。
超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。

父母贈與子女土地，除契稅外，土地增值稅按一般稅率20％～40％課徵，贈與稅可扣除每人每年244萬元免稅額，如贈與財產價值為2,500萬元以下適用10％稅率，超過2,500萬元至5000萬元者為15％稅率、超過5000萬元皆為20％稅率。

以「買賣」方式移轉房產，逐年贈與現金

應繳稅金：土地增值稅、契稅、房地合一稅

土地增值稅10％～40％
契稅6％
房地合一稅交易所得自用10%

若為父母實際出售土地給子女，除要繳交契稅外，另視房產取得時間長短另繳房地合一稅，惟可利用「一生一次」或「一生一屋」享土地增值稅優惠稅率。

根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定，自用住宅用地，可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅，讓原本20%的稅率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，再加上「同一天簽訂買賣契約」，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋；「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」，自己、配偶，或未成年子女的戶籍登記於此，並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用，即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。

▲以目前稅制來說，不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。圖片提供：Shutterstock

以「繼承」方式留給子女

#遺產稅

應繳稅金：遺產稅

遺產稅：政府公告價10%~20%

遺產稅免稅額：1,333萬元。
課稅級距金額：
遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。

根據財政部統計，目前遺產稅申報案件1年約15萬多件，而遺產總額3,000萬元以下約占7成，也就是說，大多遺產稅稅額不會太高甚至免稅。若採用繼承方式僅需課徵遺產稅，免課土地增值稅與契稅，並有六大扣除額，包括配偶扣除額493萬元、喪葬費扣除額123萬元等。

➤111年遺產稅及贈與稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及扣除額之金額

總的來說，以上三種方式各有優缺點，父母移轉不動產給子女，皆要繳交契稅及土地增值稅，並要考慮因持有時間長短帶來的房地合一稅，惟買賣可另外使用土地增值稅率，但贈與還要另課贈與稅。但如果採遺產繼承方式，繼承人免課土地增值稅與契稅，僅需減除遺產免稅額與扣除額後，課徵遺產稅率10％～20％，為三種課稅方式最優惠。