土地 上 有 未 保存 登記 建物

首頁 » 貸款知識 » 未保存登記建物是什麼？您一定要知道的5件事

未保存登記建物是指「沒有權狀的房屋」，房屋沒有權狀不見得是違建，雖然可以正常居住不影響使用，但想用來貸款卻很容易被銀行拒絕，原因在於建物沒有合法權狀，產權並不完整，銀行也擔心房屋未來可能會有無法拍賣等問題。若您有未保存登記建物相關疑問，以下一一為您解答。

內容目錄

未保存登記建物是什麼？

台灣早期因不動產相關法規尚不完備，許多建商或自建者可能為了節稅或其他原因，在房屋完工後並沒有至地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，也就是說只有土地所有權狀而沒有取得房屋所有權狀，未使該房屋合法化，此類房屋就稱為「未保存登記建物」。

而後不動產相關法規幾經修法，才逐漸填補法律漏洞，未保存登記建物雖然不符合當今建築法規而無法辦理登記，但仍具財產價值，為受民法保障的財產權之一，一般法院實務見解咸認該建築物的所有權雖然無法移轉，但仍存在事實上處分權移轉之效力，因此受讓人可自由使用、收益、處分該建築物，例如買賣、過戶、繼承、出租等，並可排除他人之干涉，與所有權人享有的權利無異。

一般來說，未保存登記建物可分為以下2種：

1. 程序違建：屬於未登記的合法建物，只要按地籍測量實施規則、土地登記規則之規定補辦登記與程序，一樣可取得房屋所有權狀。
2. 確定違建：具有違建事實的建物，因此也無法向地政機關申請登記。

未保存登記建物可以繼承嗎？如何辦理？

未辦保存登記建物因僅有房屋稅籍，繼承人常不知能否繼承或該如何辦理繼承，未保存登記建物不僅可以繼承，且依下列步驟就能完成辦理：

1. 先核對房屋稅籍資料（含納稅人及使用情形），與房屋實際坐落位置是否相符，避免繼承人之間發生爭議。
2. 至被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅。
3. 辦理變更房屋稅納稅義務人名義，並檢附遺產稅繳清（免稅）證明書、繼承系統表、繼承人身分證明文件、遺產分割協議書（依民法第1141條規定平均繼承者免附）、法院准予備查之繼承權拋棄文件等資料，向房屋所在地之稅捐稽徵機關提出申請。

值得注意的是，若繼承人中有拋棄繼承或姓名變更，請檢附地方法院核發之拋棄繼承權證明文件或繼承人戶籍資料；若被繼承人留有遺囑指定房屋繼承方式，應一併提供遺囑影本。

可以用未保存登記建物申辦貸款嗎？

答案是：可以，未保存登記建物雖沒有權狀，但因在法律上一樣有建物所有權人的名字及相關該有的財產保障，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，並排除他人之干涉。

在市場上也鮮少有銀行會承作，您可以透過大揚代書協助辦理民間房屋貸款解決資金上的燃眉之急，彈性還款不綁約，可以不必申請建物保存登記，只需要提供土地權狀及房屋稅籍證明即可辦理！

未保存登記建物有哪些申貸方式？

由於未保存登記建物沒有權狀，對銀行而言產權不完整，無法辦理貸款。以下分享2種方法協助您申辦未保存登記建物之貸款：

1. 辦理保存登記：
   透過法律程序進行未辦保存登記建物補辦登記，但此方法需要耗費較多時間，從測量完成到拿到權狀估計耗時1個月以上。
2. 向民間貸款：
   民間貸款門檻較銀行低，不限坪數屋齡、是否未保存、持分、原住民保留地等特殊案件，都可以辦理貸款。

申辦未保存登記建物貸款要準備什麼文件？

• 土地所有權狀正本
• 房屋稅籍證明（至稅捐機關申請）
• 雙證件
• 收入及財力證明（薪轉存摺近6個月的出入明細）
• 繳納水費憑證（最近一期的水費單）
• 繳納電費憑證（最近一期的電費單）

如何申辦未保存登記建物貸款？

1. 申請：撥打免費諮詢專線或填寫線上表單，將有專員為您服務。
2. 估價：依實際屋況、市價行情、該筆房屋的實價登錄、持有時間、坐落地段等評估條件做出一份完整的鑑價報告。
3. 審核：鑑價完成會將核貸金額、每期應繳金額與利息，回報給申貸人了解。
4. 對保：審核核准後，專員會和申貸人聯絡約定對保時間、完成簽約。
5. 設定：至地政機關申請抵押權移轉與設定，由於建物屬於未辦保存登記，所以會將抵押權設定在該建物坐落的土地上，並在抵押權設定書上備註建物的門牌號碼。
6. 撥款：上述流程完成後，我們將迅速撥款給申貸人。

未保存登記建物常見問題

以原始起造人或實際出資建造之人為準，可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時，應以聲明異議或訴訟程序解決。

可以，未保存登記一樣能夠進行繼承、過戶、贈與、買賣，各種不動產的移轉皆不受影響。

租屋市場常見的頂樓加蓋，其實就屬於未保存登記建物，儘管多數是違建，但在司法實務上承租的租約仍然有效。該違建若因舉發而遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制執行時，房客若未能依約使用，依法可向房東請求損害賠償，例如提前終止租約之違約金、搬遷費用等。

可以，只要該建物符合法規，照樣可以補辦建物保存登記。

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