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什麼是公設比？ 你知道什麼是「公設比」嗎？我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」是業界及一般民眾慣用名稱，對應相關法令中為「共用部分」或「共同使用部分」。 ● 公共設施：顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施，如門廳、走道、樓梯間等。 ● 公設比：一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。
※其中車位若為獨立產權屬私人所有，則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算，除此之外車位一般是與公設合併計算。 常見公設項目有哪些？ 公設比通常又可分為了「大公設」及「小公設」兩大類： ● 大公設：是指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤。  一樓大廳公共閱讀區、交誼廳 ● 小公設：則是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤，如各樓層的通道、樓梯間。 各層棟樓通道、樓梯間 其中部分公設則屬於「必要」公設，意即建築配置上或法規上必要性的公共設施，如配電室、消防設施、法定防空避難室等，另一部分為「非必要」的公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。 常見公設分類與項目
一般公設比多少才合理？ 社區大樓的公設比為什麼比公寓高? 那究竟公設比要才合理呢？這也是最多買方問的問題，目前並無對於社區大樓公設比做明確規範，但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比，大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要可從法規面及需求面兩方面來觀察。 以2005年建築法規為例，其規定八樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、十一樓以上需有排煙室，為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比。 不同房屋型式對應建議合理公設比：
常見的公設比迷思&糾紛 大多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方在購屋前最好詢問清楚。 最常發生糾紛或誤解的公設類型： 1. 社區中的中庭花園：大部分為法定空地，「不應」列入公設面積 政府應更完善公設規範、買方著重自身需求 日前有立委針對建物登記面積提出相關質詢，內政部表示：「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形，內政部目前也正討論檢討相關規定，期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理，並符合目前實際居住需求。」 由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言，除在購屋前可詳細了解公設計算方式外，建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人，健身房、游泳池是實用的公設；反之則是不必要公設、別把辛苦賺來錢浪費在用不到的公設上囉。 延伸閱讀：
公設比是什麼？多少算合理？買房必知的公設比懶人包最後更新：2022-04-13 購買房屋的時候，常有人會問公設比是多少？ 這篇文章市場先生告訴你公設比是否越低越好、多少才合理等常見問題解析。
公設比是什麼意思？
公設就是公共設施，也就是社區或大樓的全部住戶共同使用的面積，像是大廳、樓梯間、公共區域的洗手間、走道、游泳池、健身房、交誼廳…等等。 在法令規定中，公設稱為共用部分、共同使用部分， 公共設施又有分大公設、小公設，雖然法令上沒有這個依據，但一般習慣將其分為這兩種，大公設是全體住戶都可使用，並需共同分攤，小公設是那一層樓的共同使用空間，會由那一層樓的住戶使用及分攤。 公設分類常見項目
公設比如何計算？
公設比的計算方式，依據內政部營建署的解釋，是建物權狀中共同使用部分的持分坪數(公共設施面積)，除以建物總坪數面積，所謂的建物總坪數面積包含了主建物 + 附屬建物 + 公共設施面積，也就是建物權狀上的總面積。
舉例來說： 假設每坪以50萬買入，總價為45坪 × 50萬 = $2250萬， 公設比越低越好嗎？
公設比較低，可能是建物沒有規劃非必要性的公設，像是健身房、閱覽室、室內游泳池等，需不需要有這些公設，依個人需求習慣而異，所以也不一定公設比越低就越好。 公設比較低也不代表使用面積越多，因為建商可能會在建物登記項目玩一些數字遊戲， 另外，也有建商為了降低公設比，將小公設(例如樓梯)納入主建物中，想確認的話，可以依據權狀上的建號，去房子的地政機關查看「建物測量成果圖」，來對照房屋的實際狀況。 計算時，建議可以自己排除掉附屬建物，只計算主建物和公共設施的坪數、價格，才可以比較精確地評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。 公設比多少算合理？
公設比的合理範圍取決於房屋的類型，不同房屋類型的合理公設比不同。 一般來說，舊式、屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施，公設比會比較低， 以下是目前坊間房屋類型 vs 公設比參考：
公設比常見問題Q&A不會。如果公共設施是室外露天的，那就不用算進公設比， 例如：露天花園、露天游泳池、露天曬衣場，但如果花園、游泳池是有屋頂蓋住的，那就要算進公設比。在看房時，可以多留意這類室外設施是否有屋頂，了解自己的公設坪數是否被灌水。要看是哪一種車位。 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 車位依照竣工圖可分為三種：法定車位(法定防空避難設計停車空間)、増設車位(自行增設停車空間)、獎勵車位(獎勵增設停車空間)，只有法定車位一定會屬於公設一部分，出租、買賣都會受到限制。法定車位、増設車位、獎勵車位三者差異如下： 法定車位、増設車位、獎勵車位 比較表 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 車位種類 | 法定車位 | 增設車位 | 獎勵車位 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 定義 | 依法規設置的停車位 | 除法規設置的停車位之外，另外增設的停車位 | 政府給予額外樓地板面積作為獎勵的車位 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特性 | 目前大多數車位屬於這種，是公設的一種、買賣出租受限。 如果列入大公，全體住戶共同持有產權，所以全體住戶都有使用權，住戶需討論使用方式(例如每季抽籤)； 如果列入小公，就是有買車位的住戶有使用權，沒買車位的住戶就不需分攤。 | 數量較少，但較受歡迎，可以自由買賣、出租的可能性較大。 | 獎勵車位需給公眾(非社區住戶)使用。 如果列入大公，規定則與增設車位相同，但這個停車位獎勵容積辦法已於結束2011年底結束，因此目前獎勵車位已很少見，但或許中古屋還是會遇到。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 屬於公設 | 是 | 可以是公設也可以是主建物 | 可以是公設也可以是主建物 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 獨立產權 | 沒有 | 有車位獨立的產權(權狀) | 有車位獨立的產權(權狀) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 資料整理：Mr.Market 市場先生 |
關於車位的買賣，有些是用停車位種類去分，法定車位只能賣社區內的人，增設及獎勵車位要看是被列在大公還是小公(而且有的說大公才能自由買賣，有的卻說小公才能自由買賣)，有些是用有無獨立產權去分，有車位的獨立產權就可以賣給大樓以外的人。
另外，法定車位雖然比較沒有這樣的爭議(法定車位因為一定是公設，所以一定不能自由買賣)，然大部分的說法是必須與主建物一起移轉，但也有看到一種說法是沒有限制移轉一定要綁車位，上述兩個問題，可能房仲公司會比較清楚，所以想買賣車位之前，可以多問幾家不同的房仲，市場先生如果之後有更清楚的答案，也會再補上。
不用。
公設如果包含車位，要記得分開計算，車位不要計入公設比或房屋權狀內，把車位坪數從公設中扣除，才能算出實際的公設面積。
如果權狀沒有指出車位面積，可以在公設面積中找出約10～13坪左右的產權，這個就有可能是1個車位面積。
有車位(車位坪數未從公設中扣除)的公設比計算方式：(持有公共設施坪數-車位面積) ÷ (總坪數-車位面積) × 100%
車位灌水
一般平面車位面積在10~12坪是屬於正常範圍內(機械車位則按比例計算)，如果看到平面車位登記在8坪以下，很可能是建商把車道的坪數拿去放到房屋公設裡，造成房屋公設比拉高，俗稱「車位灌水」的現象。車位總面積計算：車位坪數＋（車位公設面積／車位數）
有些建商會刻意將車道及車位變成房屋公設(以每坪房屋單價計算)，由全體住戶分攤之外，又將車道及車位再賣給有買車位的住戶，等於收了兩次錢；
或是建商在登記車位面積時，將車位部份的面積放到車道裡，讓車位面積較小，車道面積較大，這樣變大的車道面積就可以併入房屋公設，讓全體住戶共同分攤。
最後就造成公設比拉高，買房的人室內實際坪數減少，付同樣的錢，但房子卻縮水了，建商再以房屋單價降低來刺激買房的手法。內政部在2021年年中表示會針對這些狀況去修法，修法後會不會改善就拭目以待囉。
是，車道目前由全體住戶共同分攤，
也就是說，無論你有沒有買車位，你都必須分攤扣除停車位後的空間。
要看建案是什麼時候申請的建照而定。
以下是雨遮產權登記制度的3階段：
- 2011年5月前申請的建照：無論預售屋、新成屋，雨遮都可登記可計價。
- 2011年5月~2018年1月前申請的建照：預售屋雨遮可登記不可計價、新成屋雨遮可登記可計價。
- 2018年1月後所申請的建照：無論預售屋或新成屋，雨遮都不可登記不可計價。
雨遮在2018年1月1日以後，新制已改為不計坪、不計價，但雨遮的制度取決於建照申請時間不同，所以在買房之前，記得先確定標的的建照申請日期，如果是有計坪計價的雨遮，就會注意雨遮面積會不會太過加大房屋的總面積，產生低公設比的假象。
公設比除了跟戶數的多少有關之外，也跟建案的基地面積大小有關，一般來說，基地較小的建案，戶數又較少的話，公設比會較高一些，基地較大的建案，戶數又較多的話，公設比會比較低。
但要注意的是，公設如果越多，維護、清潔的地方就越多，管理費也就有可能越高，端看每個人的需求而定。
編輯：Joy 主編：市場先生延伸閱讀：
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