立委高嘉瑜上周一（5日）在內政委員會上，與內政部長徐國勇就推動「實坪制」問題，展開激烈辯論，但質詢最後，徐國勇表示，無法承諾幾年內會做到實坪制，也要高嘉瑜「稍微肯定一下政績，因為政策要是好處理，就不會拖這麼久」。此話一出引起外界熱議，常對公共議題發表看法的知名網紅「館長」陳之漢，也在直播中提及此事，更批徐國勇「不要臉」。 「廣告說73坪，實際才36坪」 高嘉瑜拋實坪制議題 盼減少建商灌水高嘉瑜日前以「推動實坪制」為題，質詢徐國勇，雙方發生激烈言詞交鋒。高嘉瑜質詢時提到，目前除了房價不斷攀升外，新建案公設比也越來越高，如台北市2018年新建案平均公設比，已達34.2%，若再加上約15%的附屬建物，等於「室內實坪僅約權狀一半」，民眾實際買到的坪數被灌水，居住面積越來越少。 高嘉瑜指出，若以2017年的實價登錄資料來看，台北市大樓虛坪價格為66.6萬，改用實坪計算後，價格暴增至每坪99.7萬元，造成其虛實價差最大的原因，主要是台北市住宅大樓的公設比過高，且2017年成交的住宅大樓物件，公設比中位數為32.9%，也是六都中最高。 在質詢台上，高嘉瑜拿出實際案例表示，新竹某知名建案的廣告主打73坪以上，但據實價登錄查到的資訊，該建案主建物僅36坪多，等於民眾花大錢買公設，對於想買房的民眾而言，這樣並不公平，也容易發生消費糾紛。 高嘉瑜也提到，內政部2017年就曾表示，對於推動實坪制的問題「研議中」，但三年過去了，始終不見內政部對於這項贊成比例高達八成的議題，做出更多回應。 對於內政部推動實坪制的進程，徐國勇表示，內政部實價登錄系統中，已有房屋建坪單價計算，且民眾買房時，契約中對於公設比等相關資訊，也有清楚揭露。 徐國勇強調，實施實坪制對整個房地產市場茲事體大，目前從實價登錄中的詳細資訊逐步揭露，已盡量讓民眾了解買到的實坪一坪多少錢，內政部推動很多政策，也是要讓民眾更了解「實坪」。但對於高嘉瑜追問「幾年內可以做到實坪制」，徐國勇則回應「無法承諾」。 為什麼實坪制難以推動？專家：重點在「登記與否」關於施行實坪制相關政策，早以討論多年，甚至還有房仲業民調顯示，高達80.8%的民眾贊成實施實坪制；2017年時，公共政策網路參與平台，也有人提出「房價改以實坪計價、公設坪數可登記但不計價」，當時曾引起社會大眾關注，現任副總統賴清德，在擔任行政院長時，也曾表態支持「房屋買賣實坪制」，但隨著時間過去，討論或推動實坪制，始終「只聞樓梯響」。 以目前台灣房市仍屬虛坪制而言，仍是共通房價算式，但公設坪數以市價計算，對購屋人來說頗吃虧，若無法遏止房市虛坪現象，易有建商灌水疑慮。 可是，若改為實坪制，雖然總價不變，但房屋總坪數扣掉公設面積，以此計算房屋總價的話，每坪房價將大幅拉高，實施實坪制後，勢必會有一段時間的「陣痛期」，影響民眾購屋意願。 對於政府推動實坪制與否，景文科大財金系教授章定煊表示，要從兩個面向來思考，首先是「計價與否」，若僅是在合約上載明實坪單價，或在實價登錄上做實坪價格揭露，相對容易執行。 但，另一面向則是「登記與否」，若改為實坪制且需登記，短期上確實會造成市場資訊混亂，且要不要溯及既往，又是另一個大問題。 不過，章定煊也說，實施實坪制的好處就是，建商都會去蓋虛坪比較少的房子，對於導正市場的推案類型，長期來說是有幫助的。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，現行的登記制度行之有年，如果把房子比喻為鳳梨的話，若真的改為實坪制，就好比在傳統市場買鳳梨的消費者跟老闆說，「鳳梨的頭跟皮都不能算錢」，對於屋主來說，絕對無法接受，且在登記制度的轉換上，也會碰到很大的問題。 對建商而言，若推動實坪制，除了每坪單價勢必會膨脹外，也會增加交易溝通的成本，且原本建商會推一些公共設施較高級的建案，若實施實坪制，在購屋人對單價更加在意的情況下，以後也可能不復見。 （黃健誠） 文章來源：今周刊 >>訂閱房市電子報，房市消息不漏接 延伸閱讀 高房價惹民怨！公寓均價3年飆漲逾5成 南韓政府祭「囤房稅翻倍至6％」打房 房子不是越大越好！1~4口之家各該買幾坪？房產專家：有2大條件才叫「完美格局」 15元的飲料戒了，連吃陽春麵都只能加蛋不敢夾肉…他花7年還清房貸：那時，我的人生是黑的 提議內容或建議事項以目前台灣房地產而言，出現跟世界不同步的地方，那就是公設坪數列入計價坪數的部分 先申明 這裡討論的實坪制->權狀一樣要列出公設坪數->因為公設坪數影響到後續管理費繳交的問題 實坪制(公設不計價)不等於未來建案都無公設(沒電梯)，請有這種想法的人自己多爬文，而且前言已經提了世界各國多採此制度，但世界各國的新建案一樣有電梯，請你放心 範例 以現行規定來看，買賣房子時，假如遇到一個公設比約33.33%的建案 權狀坪數15坪 主建物(實際室內面積)10坪 公設5坪 賣1500萬 虛坪制(現行制度): 公設算進去，那就是1500萬 /
15坪(主建物10坪+公設5坪) = 100萬/坪 就只算實坪，那就是1500萬 / 10坪(主建物10坪) = 150萬/坪 兩種計價基礎 帳面每坪就差了50萬 ---------------------------------------------------------------------- 用一個生活上的例子舉例，你去超商買果汁 以前沒規範 不管是濃縮還原果汁、現打果汁、或無果汁含量飲品 都稱為"果汁" 現在買果汁須明確標示 無果汁、添加果蔬汁含量百分之?%以上 因為政府有監督責任讓你知道你自己到底喝了甚麼? 是真的果汁?還是還原果汁?又或是色素糖水根本不能稱果汁? 所以請政府強制規範讓我們知道實際真正一坪的房價讓資訊公開透明也沒有錯吧?! 而且雨遮都已經確定修法不計價了，公設比灌水問題是不是也該順便改革? 政府可趁雨遮登記改革時順勢推動公設比不列入銷售坪的實坪制計價辦法 --------------------------------------------------------------------- 有的人看不懂上面的例子，再舉一個實務上的例子 同時買一 個40坪，每坪50萬，公設比30%與40%的案子，實際房價能差多少? 買一個權狀40坪的建案 公設比30% 主建物28坪 公設12坪 ，每坪房價50萬，總價2000萬 虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設) =2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價 實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價) =2000/28=71.428萬 這時候換一個公設比40%的案子 一樣權狀40坪，但主建物剩24坪，公設16坪，總價一樣2000萬 虛坪制:總價/目前權狀面積(主建物+公設) =2000/40=每坪單價50萬---被稀釋的單價 實坪制:總價/主建物(未來目標跟雨遮一樣登記但不計價) =2000/24=83.333萬 上面這個例子要說如果公設比列入計價坪數，實務上
但實際房價其實是 71.428萬/坪 跟 83.333萬/坪
消費者常常被誤導，高估自己的還款能力，付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子 -------------------------------------------------------------------------------- 最後還原成實坪制計價後 可以立即反應飆漲的房價，相對的也能立即修正房價，加速房價調整時間 舉例來說 現行制度[虛坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%=>房價變55萬 漲價幅度5萬 未來[實坪制]公設30%一坪50萬的房子漲10%到55萬 原本實際房價50萬/0.7=71.42萬 上漲後的房價55萬/0.7=78.57萬 真正的漲價幅度7.15萬(真實數字比目前大家所知的還要大) 利益與影響變更為實坪制後，可以避免建商以拉高公設比的方式進行房價稀釋(房價灌水)來誤導民眾真實房價，因為多數民眾不知道自己真購屋的單坪房價 你實際買的一坪是150萬，但建商跟代銷或房仲都說是100萬，存在認知落差 看新聞在比較各國房價時可以更準確比較，因為台灣的房價是虛坪制，國外大部分都是實坪制 計價單位(滷蛋比雞腿)不一樣，有比較的盲點 例如常可以看到某些建商發言台灣的房價跟日本東京比算便宜了?! 但是日本東京是實坪制計價 而台灣依舊是虛坪制計價，所以台灣真實的房價未必比日本東京便宜 變更計價方式，不是刻意打房的手段，而是讓買賣更透明，減少建案被建商灌水的機會，試想你真的需要住在公設比35%以上的社區嗎?? 有多少公設其實你根本不需要但是建商硬加給你，因為多蓋多賺?! 有人可能認為只要壓計算機就能算出來了，但台灣這種特殊的計價基礎，已經造成各大建商開始規畫出一些公設比爆高的建案 擔心房價暴跌的人也不必擔心，因為現在還是總價市場，如果你當初總價買2000萬 /40坪，公設比30%，原本單價50萬/坪，你不賠錢賣，那就是漲到71.428萬，沒人叫你買2000萬，賣2000萬以下吧? 就算市場因為行情影響崩跌，套一句老話，不賣最大，自住無敵，不是嗎? 讓公設的多寡回規產品價值也就是實坪制價值，讓房價邁向正常的軌道，希望大家認同覆議 |
實 坪 制
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