「卡爾！現在房價越來越高，買房子頭期款不夠該怎麼辦？」 Show
「頭期款不夠，手邊沒這麼多錢，是不是只能信貸？」 「但信貸的利率好高，而且後續每個月的還款壓力也會好大！」 「買房頭期款不夠，有沒有其他方法可以幫忙？」 通常買房子，不外乎就是兩大需求，「自住」與「投資」。以自住來說，之前就遇到身邊朋友說過：「房東想收回房子時，就要再搬家，很麻煩」，又或者是「要結婚了，一定要先買一間房子」。 而就投資房地產來說，多半的想法是：「先買房子，避免之後越來越貴，上漲還可以賣掉獲利」，又或是「買房子來收租，可以有被動收入」。 其實，不論目的為何，許多小資族買房子常遇到「頭期款不足」的困擾；而在發現頭期款不夠的情況下，許多人就直接使用了＂信貸＂來彌補。 然而，由於信貸利息高，很多人忽略後續的每月繳款，最終可能壓垮自己。因此，本文提供其他「解決頭期款不夠」的方法，給讀者不同的思考方向。 買房子頭期款不夠，就用信貸的風險買房到底要多少錢「房貸可貸款8成，所以1000萬的房子，我存到200萬就可以買了！」，好久以前還是買房新手的我，確實是這麼想，但直到入手自己的第一間房之後，才知道頭期款只不過是入門磚。 買房除了頭期款，還有許多隱形成本，詳細可以看下表。還記得第一次買900多萬的房子，除了頭期款之外，其他加一加就額外花了我大約100多萬（想了解款項細節可看除了頭期款，買房還需多少錢）。
因此，如果頭期款不夠，就去借信貸來支付，表面上看似解決了第一個難關，但後續的隱形成本，以及每個月的貸款本息，便會讓人壓力爆表！ 頭期款不夠，用信貸支付，後續月繳款要多少錢假設1000萬的房子，貸款800萬，頭期款200萬，假設自己只有50萬，頭期款不夠150萬，這150萬用信貸支付，我們來算算後續每月貸款要支付多少本金＋利息（可用 貸款計算機 自己算算看）
等於前7年每個月要還60160元，許多人沒注意到後續每月還款金額，導致無法繳款而信用違約，更慘的是房子被法拍，賠了夫人又折兵！ 因此，找到比信貸利率還低的貸款，似乎是解決頭期款不足的一個重要能力。 【補充：信貸要看「總費用年百分率」】 偶爾會看到信貸廣告中，出現0.88%、0.1%這種超低利率 這種超低利率只有前幾個月而已，過後就恢復原本的高利率 再者，信貸手續費也會影響整體信貸利率，但一般人並不會察覺 因此，信貸必須要看「總費用年百分率」，這才是真實利率 下次接到信貸電話，不論信貸專員說了多少優惠方案，你只要問她：「所以總費用年百分率是？」，這樣就OK了。 頭期款不夠解法1》找其他低於信貸利率的貸款錢不會從天上掉下來，因此對於頭期款缺口，最直接的一招是「找尋低利率的貸款」。這裡指的＂低利率＂，至少要低於信貸利率，減少往後月付金的壓力。 使用其他貸款來填補頭期款不足，一定要注意：
低利貸款1》富邦8+1房貸一般房貸額度大約是6～8成，不過有些銀行具備特殊的貸款遊戲規則，可以在一般房貸以外，以低於信貸利率額外借到錢，解決頭期款不足的問題。 舉例來說，富邦8＋1房貸：
這樣等於房貸可以貸到9成，頭期款只需要1成，對於頭期款準備不足2成的人會有幫助。 相對於利率高達5%以上的信貸，以低於2%的裝潢貸款來解決頭期款不夠，更加的聰明！ 【2022五家可貸款9成的銀行】 有專職的房產投資者一一探詢了全台銀行 終於找出其他可貸款9成的銀行 我的讀者輸入折扣碼「CARL」，就能享9折優惠 低利貸款2》二順位房貸（或稱二胎房貸）一般人買房時向銀行申請的房貸稱為「一順位房貸」，不過若其他銀行評估房屋的價值與你的個人信用分數OK，是能以同一間房子，再向其他銀行申請「二順位房貸」，來解決頭期款不足的問題。 當然，「二順位房貸」比「一順位房貸」利率還要高，但通常利率還是比信貸低，因此可以做為頭期款來源的考量之一。 二順位房貸條件：
【補充：二順位房貸利率差異大、且不只銀行在做】 網路上可以看到一些私人貸款機構也有在做二順位房貸 且二順位房貸利率差異相對一順位來得大 因此，除了自己問銀行外，也可以找合法貸款公司協助  低利貸款3》父母貸我常看很多人都在抱怨「現在這個年代，父母沒有幫忙，真的很難買房」，我同意！可是抱怨不能解決問題。 假設真的需要買房，但父母不可能平白無故的提供我們頭期款，其實可以向父母貸款，並支付他們利息，這是我很喜歡用的方法。 「現在銀行利率那麼低，你們放在銀行也沒啥利息，可以借我買房嗎？我給你年利率２％的利息，你可以賺到比銀行房貸還要高的利息！」，我跟爸媽這樣說。 這樣，他們可以賺到利息，我也不用去借那些高於２％的貸款，解決頭期款不足的問題。 需求條件：
低利貸款4》原屋增貸名詞解釋：
如果你已經有一間房子，並且已經繳了部分貸款，而再買第二間時遇到頭期款不夠的問題，這時就能用第一間房「增貸」來獲得第二間房的頭期款。 「增貸」的利率通常與「一順位房貸」差不多，因此如果已經有間繳了部分房貸的房子，使用增貸會比二順位房貸的利率划算。 （由於近年政府打房，增貸出來的金額會被銀行＂關切＂是否拿來買房，回答上需特別須注意） 頭期款不夠解法2》以「屋齡」或「議價能力」減少房價支出不同的房屋條件擁有不同房價，就會影響頭期款需準備多少，舉例來說：
「屋齡」比較是能降低頭期款的方式這解法會排在貸款方式之後，是因為我覺得讀者問「頭期款不夠怎麼辦？」這個問題，並不是不知道＂大樓比公寓貴＂、＂新房比老房貴＂、＂坪數越大越貴＂、＂台北比台南貴＂。 很多人就是「不得不買在工作地點」、「因為家中人多不得不買坪數大一點」、「因為長輩無法爬樓梯不能買公寓」，如果我再跟你說：「你可以去買公寓比較便宜啊」，你一定會想打我！ 房子還是必須符合自己生活需求比較重要，因此除了房型、坪數、地點外，我認為可以適度降低頭期款的方式，就是挑選較高屋齡的房子，先求有再求好。 學會「評估合理房價」與「議價能力」，可再減少頭期款支出近年來即便政府打房，房價卻因通貨膨脹而越漲越高（延伸閱讀：小資抗通膨３步驟）。 因此，許多屋主開價越來越不合理，如果我們不會判斷當下的區域合理房價，房價買貴了當然頭期款也就需準備的更多。 了解合理房價之後，你一定會發現99%以上的屋主都不會想賣在合理房價，此時議價能力便派上用場。 在「議價能力」的學習上，我建議多去看視頻課程，畢竟人與人的應對不是文字可以簡單呈現出來的。 上述提到的2個課程，議價策略包含在其中，陳宇凱的議價策略偏重理性，很適合像我這樣的理科生學習；而徐佳馨的比較輕鬆活潑，適合小白新手入門。 預售屋頭期款比較低嗎？
有些人會說頭期款不夠可以買預售屋，因為預售屋頭期款僅需約10%，而一般買成屋頭期款需要20%。 但由於預售屋開的房價都比成屋高很多（尤其是近年更誇張），雖然所需的頭期款比例確實比較少，但整體的還款壓力卻較大。 我個人認為高薪資族群，例如科技業工程師，比較適合這方法。剛開始工作沒多久，頭期款還沒存夠，但因薪資高夠支付預售屋每期的工程款與後續貸款，因此一開始可利用預售屋低頭期款機制入手買房。 頭期款不夠解法3》房產老手教我的「時間差購屋法」之前有一陣風潮叫「零元買房」，號稱不用頭期款就能買房，但所使用的AB約手法是違法的，我個人強烈不建議。 以合法的方式來說，我之前有學到另一招叫做「時間差購屋」，使用上需要一些技巧，也必須了解銀行潛規則，我有整理成詳細文章，想進階一點的讀者可去看。 插播》簽約完才發現＂貸款成數不夠＂，該怎麼辦？我突然想到有些人會想問「頭期款不夠該怎麼辦」，是因為在簽完買賣契約後，才驚覺貸款成數不夠！ 情境假設：
原因在於「他買貴了」，銀行估算了某Ａ買的房價僅值900萬，但他卻買了1000萬，銀行當然只願意用900萬的8成，也就是720萬貸給他。 該如何預防「簽約完才發現貸款成數不夠」？大多數人都會在買房簽約後才去問貸款，不不不！請記得一定要在簽約前就去問銀行貸款，包含銀行估價、可貸成數、額度、利率、可貸幾年、寬限期、綁約年限與違約金。 該怎麼做這件事？
一定要在簽約前請銀行估貸款，就可以避免這個問題！ 如果真的已經簽完約，才發現貸款成數不夠，怎麼辦？此時一定火燒屁股，除了去問更多銀行之外，也只能用其他貸款方式，例如信貸、保單貸款等來補充。 因此，最好的方法還是在買房前多學習了解，才能避免風險發生。 其中貸款要學的就不少，我們可能也會遇到：
〈NEW買房貸款密技〉收錄了一般人可能遇到的10大貸款問題，並詳細分析解決方法；我看完後才又發覺，房貸真的還有很多眉角。 Part 2：如果你只是想投資房地產，沒有一定要買的壓力 頭期款不夠解法4》以「合購」小額投資房地產，但要注意合約
假設自備款需要200萬，若有20個人一起合購，這樣一個人只需要10萬塊就能開始小額投資房地產。 然而，以合購的方式參與小額投資房地產，有許多需要注意的地方，例如：房地產該掛在誰的名下、後續的招租管理該由誰來執行、獲利該如何分配、當遇到合購成員對於是否該賣房有爭議時該如何處理、有人要臨時退出該如何處理。 因此，如果想以合購的方式小額投資房地產，在編輯合約或簽約時，就要相當注意上述的問題如果發生，處理的方式是否有詳列在合約中。 特別是現在有許多房地產教育機構會有合購案讓小資族參與，在參與之前記得詳閱合約書，有任何問題一定要在投資前問清楚，才不會在後續遇到問題而無法解決。 頭期款不夠解法5》當「二房東」小額投資房地產，但要注意合法
有些人會在租屋網站上找到整層有好幾個套房的物件，例如說整層有6間套房，跟屋主租整層月租2萬，再將6間套房分租出去，一間租5000，6間就有3萬租金，扣除要給屋主的2萬，每個月就會有1萬塊的收入，這就是二房東！ 然而，由於之前有二房東捲款潛逃的案例，導致屋主與租客都成了受害者，因此現行法規對於二房東有了一定的規範，必須要遵守！ 二房東由於本金較買房低，因此報酬率可以做到好幾十%的大有人在，但當然也有空租賠錢的風險；因此，強烈建議想當二房東一定要先學習。 頭期款不夠解法6》用「REITs」小額投資房地產，線上收租金
REITs稱為不動產投資信託，基本上就是將資金交給專業經理人，投資於不動產中。由於REITs最低僅需3000元就能開始投資，因此對於頭期款不夠卻想投資房地產的人來說，是相當低的跨入門檻。 REITs不管在台灣或是美國市場，都是相當成熟的投資商品，租金報酬率差不多在1～4％左右。 台灣的REITs數量不多，標的幾乎只有商場、商辦，發展較不蓬勃；美國的REITs投資標的較多元，包含商辦、百貨公司、商場、旅館、數據中心、醫院、電信基地台、飯店、倉儲物流…等等，發展較完善。 頭期款不夠策略7》像銀行一樣，用「不動產債權」收利息
什麼是不動產債權當有人需要借錢，並以不動產作為抵押，這樣的債權稱為不動產債權。 透過台灣合法的平台投資債權，我們每月將可以有利息被動收入，若對方最後無法還錢，也有抵押的不動產可以法拍，取回自己投資的資金，因此有擔保品的不動產債權可降低風險。 這種方式稱為P2P，英文是peer to peer，點對點的意思，代表直接去除金融中介，讓需要借貸的人和出資者直接媒合 （金融中介指的就是銀行、私人借貸機構） 。 不動產債權的利息報酬率不動產債權有9%以上的年報酬率，最低5000元就能投資，並且每月利息自動匯至自己的指定帳戶。 舉例手邊有100萬的閒置資金，投入不動產債權中，收益如下：
如何開始擁有債權的利息收入還記得剛聽到不動產債權時，雖然很想擁有債息收入，但卻也擔心它的風險；因此，當時的我花了大量時間查詢P2P法規、比較債權投資平台，才讓自己開始有債息收入。 我已經將相關知識系統化整理成文章，幫助讀者節省許多摸索時間。 頭期款不夠解決方法總整理
結語》頭期款不夠，治本的方法在於理財其實，理財與投資是完全不同的兩回事。許多人著重於投資，希望快速賺錢，卻忽略了理財，導致錢財無法持續地累積；因而在真正需要錢的時候，例如頭期款，才發現頭期款不足。 雖然本篇文章提供了一些治標的方法，但我還是希望讀者能從理財打底，穩固好自己的財務根基。 因此，我寫了「新手理財五步驟」，幫助理財新手正確的管理錢財；甚至我也出了一本書，教導新手用一張Excel表自動化理財。 希望以上的內容能夠幫助到你，我也將持續產出更多有價值的文章，我們一起成長~ 喜歡我的文字？加入粉專，跟我一起學習理財／房地產／自我成長▼ |
頭 期 款 50 萬
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