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首長明示「青溪特區」將成為桃園新亮點!業者:趕緊卡位

報導:MyGoNews方暮晨 | 日期:2018-05-15

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桃園市長鄭文燦強調,「青溪特區」,可望成為繼藝文特區、中路特區、經國特區後的新亮點。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市的重劃區「超多」,但是,指標性重劃區卻一隻手掌就數完了,大家耳熟能詳,且奉為指標的包括藝文特區、中路特區、經國特區,這3大重劃特區的成功各有其不同的條件,但總結來說不外乎是「地段、機能、環境、交通」4條件,這種成功重劃經驗,正複製在桃園區「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」,這塊重劃區的新場域,因為緊鄰南崁溪,且沿岸兩側擁有現成的萬坪公園綠地,多了第5項的水岸休憩景觀的居住條件,環境優勢條件頗有超越桃園3大知名重劃區的態勢。

市長背書,「青溪特區」後市發展相當可期
 

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「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」公共設施服務範圍不僅侷限於重劃區內居民,重劃區外(桃林鐵路以西區域)居民亦能受惠(圖:桃園市政府)。

桃園市長鄭文燦2017年12月強調,「這個重劃區位在桃園區青溪里,將成為生活品質很好的『青溪特區』,可望成為繼藝文特區、中路特區、經國特區後的新亮點。」他指出,「青溪特區」內的民光東路及春曉橋開放通車,大幅提升「青溪特區」交通便利性,並與未來的捷運沿線相輔相成,更能有效促進周邊發展。桃園市政府也將完成東門溪整治,水務局配合辦理南崁溪環境改善工程,讓南崁溪成為桃園的「青溪川」,串連桃園區、蘆竹區及南崁建構優美舒適的生活居住環境品質。有了市長及市府團隊的背書加持,「青溪特區」未來發展,相當值得期待。

「青溪特區」還沒開動,周邊房市先行反映
 
「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」總面積39.94公頃,規劃有4.69公頃公園、1.01公頃綠地、0.38公頃停車場,以及3.02公頃文中用地,總計包含5座公園、18條道路、4座橋梁,也規畫設置1所學校及派出所。這些公共設施服務範圍不僅侷限於重劃區內居民,重劃區外(桃林鐵路以西區域)居民亦能受惠,提升重劃區內公共設施服務水準,提高生活品質,並帶動重劃區人口、建設、經濟發展。

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鉅慶建設推出「名鑄」個案,在1579坪大面積基地上,規劃地上15層、地下2層,2-4房格局的法式古典建築。

目前持續進行重劃區內公共設施工程以及配發地主土地的過程,但是,緊鄰重劃區外圍的房地產發展已經先行啟動,據悉,鉅慶建設已經在區域內推出「名鑄」個案,在1579坪大面積基地上,規劃地上15層、地下2層,2-4房格局的法式古典建築,搶進「青溪特區」內的首波銷售建案。

桃林鐵路活化新綠廊,為城市紋理添動能
 
「青溪特區」往東銜接桃林鐵路(已廢除),桃園市政府計畫推動桃林鐵路的自行車步道、汽機車調撥道、路廊綠美化,並已經成功取得「桃林鐵路及其軸帶周邊環境改善」2.9億元中央前瞻計畫補助,其中最先施作總長1.21公里的龜山區山鶯路到桃園區成功路三段路段,2018年3月動工、預計8月完工,建置自行車步道;全路段龜山區山鶯路到蘆竹區南山路二段18公里,預計2019年12月底完成綠化、規劃自行車道與調撥車道。市府要讓桃林鐵路成為桃園未來新亮點。
 
雙重效應!青溪特區成為首長明示的好地段
 

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預見桃林鐵路城市新綠廊一旦完成之後,綠廊兩旁房地產的地段增值效應應該會快速發酵(圖:桃園市政府)。

房地產人士指出,桃林鐵路綠廊化之後,在都市紋裡上就產生一條有價值的城市綠軸帶,看看台北市仁愛路、敦化南路綠廊對於鄰近區域房地產帶來的正面影響,已經可以預見桃林鐵路城市新綠廊一旦完成之後,綠廊兩旁房地產的地段增值效應應該會快速發酵。而在城市綠廊與「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」之間的「青溪特區」場域裡,具備(1)重劃加值、(2)綠廊活化的「雙重效應」,難怪桃園市長鄭文燦信心滿滿的明示「青溪特區」將成為桃園重劃區的新亮點。

「青溪特區」有機會超越桃園指標3重劃區
 

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「青溪特區」具備地段、機能、環境、交通4大優勢,將成為桃園「宜居新特區」,北客「輕移民」首選。
 

桃園藝文特區、中路特區、經國特區等3大重劃特區,都已經成功發展出獨特成長模式,在公共建設帶動多年發展下,房價呈現穩定增長。第4大重劃區「青溪特區」遵循且超越3大特區成功發展模式,具備地段、機能、環境、交通4大優勢,將成為桃園「宜居新特區」,北客「輕移民」首選。

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小檜溪是過去北臺灣的交通要道,經過時常需要橫渡南崁溪支流(今東門溪),因此這段支流便在清治時期被稱作「小過溪」,與東邊不遠處的大過溪(今南崁溪主流)相對,並出現以該段溪名作為地名的小過溪莊。後來「過」字被替換成閩南語諧音的「檜」,也就成為小檜溪這個地名的由來。所以「 小檜溪重劃區 裡現在沒有小檜溪,而只有 南崁溪 跟 東門溪 」!

文內有幫大家彙整小檜溪重劃區內的知名建案,想要入手小檜溪重劃區的讀者們趕快下滑了解吧!

小檜溪重劃區

「 小檜溪重劃區 」 ,全名為「 桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區 」,屬於民間的自辦重劃案,因為桃園小檜溪重劃區所在的行政區為「青溪里」,因此又可稱為「 青溪特區 」、「 桃園新東區 」。小檜溪重劃區的範圍東至南崁溪、西至民生路內側住宅區、南至三民路二段北側道路、北至南崁溪與東門溪交界。

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小檜溪重劃區使用分區

小檜溪重劃區 總面積約 39.94 公頃(其實不太大),且整體的土地使用分區算是單純以住宅區為最大宗使用面積。其中公共設施排名第二,也有 15.69 公頃,占比將近 40% ,也代表著政府希望透過土地重劃的方式,可以讓該地區的居住品質再提升!

💡延伸閱讀>>>什麼是市地重劃?為什麼可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?

這將近 16 公頃的公設又包括:

  • 公園綠地(配置了觸動之森、音樂之林、小檜之心、香氛之園、繽紛之丘等 5 座特色主題公園,公園綠地合計面積為公設面積之最)
  • 停車場
  • 學校( 1 所學校預定地)
  • 道路(包含既有道路&新闢建的道路共計 18 條)。

剩下的面積就是住宅區(約 21.35 公頃)、商業區(約 2.9 公頃)。

💡延伸閱讀>>>土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分使用分區?住宅區 商業區有什麼差?

比較特別的是小檜溪重劃區內有一塊少見的「截流站用地」!先幫大家解惑一下,截流站是幹嘛的好了!通常在都市中,家庭廢水都希望可以透過污水下水道集中處理之後再排出,避免將污染的水源直接排入河、海中。但污水處理管線是需要埋在地底,施工經費高,而且很難在短時間內大量的埋設。所以緩兵之計就是建設截流站,在汙水排放到大海之前,透過截流站將汙水引入汙水處理廠淨化後再排入河流,讓河流不再是充滿臭味。

對於住戶來說,最重要的還是會不會有異味。實際上應該還好,甚至因為截流站,可以使得南崁溪比較乾淨,達到整治的效果。小檜溪重劃區內有東門溪、南崁溪等 2 條溪流經過,同時也是桃園市政府積極想要整治的兩條河川(e.g.截流站的設立也是整治工程的一環),希望可以沿著河岸打造完整的自行車道及人行步道,整體綠覆率高達 15% ,是桃園市目前綠覆率最高的重劃區。

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小檜溪重劃區生活機能

小檜溪重劃區 鄰近大有大業商圈、中正藝文特區、桃園車站…等多個既成商圈,被稱為最接近市區的重劃區,生活機能可與舊市區共用,又能享受重劃區新規劃的生活環境。

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因為 小檜溪重劃區 距離舊市區很近,自然也有不少購物的地方,從夜市、傳統市場到超市、百貨公司等,都可以在一公里之內的範圍內找到,而且在重劃區範圍內也興建了新永和市場,主要是作為安置舊永和市場攤販的現代化市場。因此相對於其他同期的重劃區而言,小檜溪重劃區的生活機能可以說是非常便利!

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小檜溪重劃區購物中心

小檜溪重劃區 裡有兩塊商業用地(約 2.9 公頃),由國泰人壽和麗寶建設所持有,目前要做什麼用途還是未知數。不過據說國泰人壽將來可能在這裡建設商辦大樓、麗寶建設也有可能規劃商場。未來無論是商辦大樓或商場,商業相關的建設都能活絡地方消費、增加就業機會、提高生活便利性,讓重劃區的房價維持在一定的水準。

小檜溪重劃區交通機能

小檜溪重劃區 內部主要被春日路貫穿( 20 公尺寬的道路,雙向共計有 4 車道),聯外交通則是可以走國道 1 號南崁交流道,和市區的交通往來相當便利。不過也因為離市區太近,春日路全線都屬於比較容易塞車的路段,而上交流道又必須走春日路,所以有可能得在市區塞上 30 分鐘左右,才能夠上高速公路,這是要特別留意的地方。

在大眾運輸方面,目前僅在春日路上設有兩個公車站點(春日路口和新檜溪橋),相信在未來建案不斷完工之後,也會有更多的公車線路來服務重劃區內的居民。此外,重劃區往北開車 10 分鐘有經國轉運站;往南開車 10 分鐘也有桃園火車站,無論是搭客運還是火車都相當的方便。

桃園捷運綠線預計在 2025 年開通,綠線 G09民光站 將變成距離重劃區最近的捷運站,可直接通往桃園車站及機場捷運,對重劃區居民來說又是一大福音!除了捷運綠線之外,更遠期的捷運棕線、輕軌桃園青埔線、輕軌桃園中壢平鎮線都會在附近結網成形,進一步完善大眾運輸系統,未來的捷運建設值得我們拭目以待!

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小檜溪重劃區房價

憑藉著良好的區位條件,小檜溪重劃區吸引多家知名建商積極搶入,在開發初期房價已來到了每坪 30 萬元,而 2021 年第三季進場的建案更開價飆上 4 字頭。目前小檜溪重劃區在中古屋的部分,春日路靠近桃園車站一帶,住宅每坪均價約 20 萬元左右,房價相對親民,以 3 房型為主力,屋齡多在 20 年上下,成交總價落在 600~1000 萬元之間。少數屋齡 10 年內的中古建案,每坪行情約 25 萬元左右。由於老市區生活機能成熟,房價卻比小檜溪的新案便宜,也受到不少自住買家的青睞。

💡延伸閱讀>>>中古屋 or 新成屋 or 預售屋 ? 購買流程 付款方式 貸款成數 你搞懂了嗎?

小檜溪建案

目前小檜溪重劃區的預售屋建案資料如下,供大家做一個參考喔!

建案名稱地址坪數
開價實際行情價特別說明合謙愛瑪市青溪一路
日光路
26-39 坪32~35 萬/坪30 萬/坪 合謙建設
基地 862.6 坪,2~3房產品京澄為美青溪二路
中央街
41-67 坪 36~38 萬/坪  34.75 萬/京澄建設
基地 553.8 坪定泰清溪翫日光路
(東門溪旁)
39-54 坪 40 萬/坪  36.57 萬/坪定泰建設
基地 639 坪,3~3+1房產品福鄉心匯中央街24-48 坪 43~45 萬/坪  38.79 萬/坪凱昇開發建設
基地 1,381 坪,2~4房產品東騰青一朝陽街
(臨南崁溪)38-57 坪 40~45 萬/坪  39.01 萬/坪東騰開發
基地 1,751 坪,3~4房產品國泰溪境日光路28-43 坪 37~42 萬/坪  39.07 萬/坪國泰建設
基地 976 坪,2~4房產品
遠雄青晉中央街
青溪一路
35-53 坪
42~45 萬/坪
 38.19 萬/坪
遠雄建設
基地 1,301 坪,3~4房產品
亞昕一見三民路25-49 坪
44~47 萬/坪
 37.71 萬/坪
亞昕國際開發
基地 1,401 坪,2~4房產品
德友秀川朝陽街
青溪一路
26-46 坪
50 萬/坪
35.24 萬/坪
德菱新建築
基地 746.8 坪,2~4房產品
昭揚天濤中央街
90 坪
43~45萬/坪
38.96 萬/坪
立燿建設
基地 653.9 坪
亞昕向陽
三民路二段210號
22-43坪
45~49 萬/坪
40.25 萬/坪
亞昕國際開發
基地 831.7 坪,2~4房產品

資料來源:樂居網、 591 ,筆者彙整

小檜溪重劃區可以買嗎?

小檜溪重劃區之所以能夠吸引到房地產界的矚目,其先天的區位優勢是一大主因之外,背後也有政府的相關政策在推動。在「桃市都市計畫整體開發地區公共設施需求盤點暨公益性增額容積方案」中,也把小檜溪重劃區規劃為「增額容積」的地區,建商可以向桃園市政府買進10%的增額容積,再加上有規模開發獎勵以及最高 4 成的容積移轉,使得小檜溪重劃區的開發效益都優於桃園市其他同期重劃區!也就不難理解,為什麼建商在小檜溪推案火爆的現象了。

💡延伸閱讀>>>容積獎勵 是什麼? 容積移轉 有什麼條件? 增額容積 可以用買的?

至於到底適不適合入手小檜溪重劃區建案這個問題,筆者必須說,如果你喜歡居住的環境比較乾淨整齊、建案屋齡較低的那當然適合你,畢竟小檜溪重劃區擁有的就是在喧鬧城市中的那一分寧靜感。但如果你是價格導向的買家,在生活機能、交通機能都差不多的情況下,或許可以考慮外圍一點的地區,或甚至不要買在小檜溪重劃區內。