Show 都更是什麼?除了公辦都更,民眾可以重建老屋嗎?都更條件有哪些?怎麼談?重建、整建或維護可申請什麼都更獎勵或補助?詳細表格與都更流程圖,包你5分鐘看完精華秒懂!
一、都更與都市更新條例基本概念介紹(一) 什麼是都市更新?詳解都更意思與方式!
都更的法源有《都市更新條例》(簡稱都更條例)、《都市更新條例施行細則》等,但實行過程也會需要依據個案實際狀況參考都市計畫、建築及土地等相關法規規定。 其中,都更的3種方式在《都市更新條例》第4條中有完整的規範:
(二) 都更只能靠政府?你該知道的3項都更種類!根據《都市更新條例》第3條第6款規定,都更可分成公辦都更、民辦都更、自辦都更3種。 1.公辦都更
2.民辦都更
3.自辦都更
也就是說,不僅公家單位,民間自己也能發起都更。但為什麼在大部分的都更案例中,通常以政府機關、建商發起居多? 自辦都更常常受阻的原因如下:
因此,如果是少數地主甚至獨立住戶想要整建老屋,大多選擇走危老重建這條路。以下會為各位簡單講解什麼是危老重建! 另外,若想查詢特定的都更案例,或查看全台都更案件,可以上內政部營建署官網,依循路徑「首頁>都更查詢>更新事業」輸入範圍或關鍵字查詢。 (三) 危老重建是什麼?「危老都更」差別在哪!不要被「都更危老」或「都更危老比較」等搜尋詞彙誤導,都市更新與危老重建雖然本質接近,卻是兩種不同的東西!
同樣都是更新建物,但對一般民眾來說,選擇危老重建的速度與成功的可能性遠比都更來得高許多,透過下列這張「危老都更比較表」先了解兩者基本差別:
本篇先著重在都更內容的詳細說明,關於危老重建更詳細的內容與規定,可以參考:危老重建你家符合條件嗎?3大流程、2類資格先了解! (四) 都市更新條例修法曾做了哪些改變?如上述所言,都更的複雜度在在反映出實施困難的窘境,為此也多次修正《都市更新條例》的內容,其中,最新的都更條例修正案在108年1月30日正式實行,企圖透過3大面向的調整加速推動都市更新的腳步。 ★108年都市更新條例修法統整
接著就帶大家來看現今的都更具體條件與實施流程包含哪些項目吧!同時也把大家常見的問題集合起來,有問題都可以參考以下的都市更新懶人包。 (一) 都更條件有哪些?都更條件怎麼談?Q.老屋想都更必須符合什麼條件?
Q.要如何知道自己的老屋有沒有被劃入更新地區?可以上內政部營建署「都市更新入口網」點選「都更查詢」,挑選縣市及類型後即可查看列表或地圖。 Q.什麼是更新單元?
Q.申請劃定為更新單元需要哪些條件?5項面積條件(至少符合其中1項):
14項環境條件(至少符合其中3項):
Q.都更條件怎麼談?申請劃定更新單元要開會嗎?依照《臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知》第2點規定,申請人在送件前要先召開更新單元範圍內說明會,細節如下:
(二) 都更坪數換算有可能1坪換1坪嗎?都更後新舊坪數不對等的狀況很常導致爭議,為什麼實坪換虛坪的狀況很常見?主要原因可能有:
舉2個比較簡單的例子:
(三) 民辦/自辦都更流程的推動細節在籌組/建立都更會組織、決定是要自力都更還是委託都更(實施者)、同時草擬更新單元範圍後,若不在更新地區,就必須要先申請劃定為更新單元,將老屋劃入都更範圍,再來才開始走後續最重要的都市更新流程! 都市更新流程3大重點: 1.事業概要(報送計畫構想)這步驟是要先有規劃更新單元範圍,同時讓所有權人了解都更後的未來發展及原則。
2.報送都市更新事業計畫事業計畫就像旅行前的詳細行程計畫表,包含實施者、如何都更、如何實行、如何分配等都要詳細列出。
3.權利變換計畫這個步驟重點在都更後的分配、權利估價等,明訂下來除了讓實行更順利外,也讓參與的所有權人能更有保障。
雖然實際流程是這樣,但為了讓都更過程更簡化、節省時間精力也盡快推動成果,某些步驟是可以合併的,舉例來說:
★都更流程圖Q.都更進度查詢去哪看?善用官方都更查詢網!
三、都更獎勵有哪些?(一) 都更容積獎勵與都更獎勵上限根據目前都市更新建築容積獎勵辦法製作了容積相關的都更獎勵表:
(二) 稅賦減免獎勵表稅賦減免的規範是源自《都市更新條例》第67條:
除了容積與稅賦這兩種既定獎勵之外,各縣市主管機關也祭出各式各樣的獎勵辦法、都更補助及都更租金補貼等。 (三) 更多都更補助項目根據中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知,除了重建,整建或維護也都有相關補助項目可申請:
(四) 其他都更注意事項:合建契約陷阱怎預防?大部分的所有權人由於缺乏建築相關的知識,不僅看不懂洋洋灑灑的契約內容,也無法得知自己的權利是否充分受到保障,有很多資訊如果沒有白紙黑字寫下來,例如公設比、找補方式與金額、營業稅分擔比例與方式、建商逾期完工的懲罰機制,以及權利分配比例等...不僅後續麻煩,甚至還有可能影響產權,不可不慎。簽約建議透過律師從旁協助,逐一審查契約內容並進行商討,才是最保險的解決方法。 以上為都更相關資訊,如果您喜歡我們的文章,歡迎分享!若還有其他問題,也可以點擊下方按鈕進行免費諮詢。 |