台灣 美麗寶島 自來以農為業綠水青山 . . 農地、耕地定義
l 農地、耕地定義 「農地」泛指廣義的農業用地,指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地: 一、 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。 二、 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。 三、 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。(農業發展條例第3條第10款) 「耕地」是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。(農業發展條例第3條第11款) l 耕地保護限制 政府為保護耕地,就法令上對耕地有諸多限制,如分割條件限制、取得條件限制、耕地轉租限制、使用限制等。 (一) 耕地分割條件限制(農業發展條例第16條) 每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限。 u 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。 u 部分依法變更為非耕地使用之耕地,依法變更部分及共有分管未變更部分,可以分割。 u 中華民國89年1月28日以後,繼承的耕地,可以分割為單獨所有。 u 中華民國89年1月28日以前,共有耕地可以分割為單獨所有。 u 耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約,得分割為租佃雙方單獨所有。 u 非農地重劃地區,變更為農水路使用的耕地。 u 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要,經中央目的事業主管機關專案核准的耕地。 u 民國89年1月28日以後所繼承的共有耕地及民國89年1月28日以前所持有的共有耕地,辦理分割為單獨所有時,需先取得共有人的協議或者需法院確定判決。分割後的土地數,不可以超過共有人的人數。 (二) 取得條件限制(農業發展條例第33條~第36條) 私法人(如公司行號等)不得承受耕地,但經許可的農民團體、農業企業或農業試驗研究機構可以承受耕地。 (三) 使用限制(非都市土地使用管制規則) 因農業用地和耕地的使用分區、使用地類別不同,其容許使用及許可使用項目也會有所不同。例如:特定農業區的農牧用地不得作戶外養殖設施使用,農牧用地非經許可不得作水源保護及水土保持設施、土石採取等。 l 鼓勵耕地擴大經營措施(農業發展條例第41條~第42條、擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款辦法) 家庭農場為擴大經營面積或便利農業經營,在同一地段或毗鄰地段購置或交換耕地時,所需購地或需要現金補償的資金,主管機關可以協助辦理20年貸款。 回上頁 購買農地須注意的事項 第一、確認購地的「目的」 不同於一般房產交易,農地所在位置多半在郊區,面積較大、交通條件與生活機能各方面的考量也不像住家,還有其他特殊的選地條件,都是消費者要事前留意的。 第二、留意周邊各項嫌惡設施 2、地毯式搜尋。可在中意的地區內四處遊逛找尋合適的農地,留意路旁廣告看板,或詢問當地居民,同時也可透過與鄰居實地訪談,了解土地的使用現況。 3、透過農地網路:為提供農地租售訊息、買賣知識、農地利用法令、農業產銷經營及金融貸款資訊,行政院農業委員會已經開發建置了一個農業用地仲介服務資訊平台,是一個以服務農漁民及落實農地農用為目的的網站。 除了需要有充裕的水源、電力、交通等條件之外,農地內最好盡量避開大型高壓電塔、墳地、垃圾場、重污染工廠周邊,或是高架型鐵公路、橋樑下方,以免影響農作生產或日後土地開發價值。 第三、掌握銷售資訊來源 若作為民宿等經營用途,甚至邀興建自用農舍,則更要注意基地面積的限制。依照「農業用地興建農舍辦法第3條」規定,興建農舍的基本條件是該筆農地面積不能小於0.25公頃,在最大面積、樓高等規範上都市土地及非都市土地有所不同,但最大興建範圍面積都規定只能占農地總面積的1/10以下(非都市土地最大基層建築面積尚不得超過330平方公尺),也就是至少需有9/10以上的農地面積得維持農業使用。民宿則有更多的規範,並且要注意住宿需求的市場規模與各項自然人文等觀光環境條件。 若有投資置產,等待增值、徵收或開發的目的,則要充分掌握各項重大工程建設的開發進度、以及基地納入都市計畫或整體開發計畫的可能性。 回上頁 農地可以變更為建地嗎?農地上如果有老舊建物,符合一定條件則可向政府申請變更成建地。 台東縣政府地政處表示,若民眾的農地上有74年11月16日以前(田地目除外)就存在的建築物,並且取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地,相關更正編定或辦理方式,民眾可向台東縣政府地政處或地政事務所洽詢。
農地變更建地要多久?修訂的內容包括:未來開發單位申請將農地變更為建地後,須於10年內完成開發,有特殊理由可以准延長5年。 營建署又指,遭撤銷的建地需回復農地,而建商或開發單位不得再在土地上興建建築物,如有蓋一半的建築仍須拆除,否則可罰6萬到30萬罰鍰。
都市計畫區內農地可以變建地嗎?台東縣政府地政處表示,若民眾的農地上有74年11月16日(台東市非都市土地建築管制時間)以前(田地目除外)就存在的建築物, 取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地。
買農地可以蓋房子嗎?可以啊,你要重新申請建照。 興建範圍都要符合《農地興建農舍管理辦法》,農業經營計劃書也要重提,不然就是成為農舍與農地雙重違規。
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