法拍屋可以看嗎

記者張菱育／台北報導

有便宜的好屋人人都想買，如果透過法拍程序還有機會買到便宜法拍屋，但是撿便宜的同時，也是一種「賭注」，法拍專家揭露5大法拍屋注意事項，提醒民眾在投標法拍屋之前，要多留意的地方，這樣不僅能買得安心，也能避免踩雷。

▲買法拍屋雖然能夠撿便宜，但還是要注意隱藏地雷。（圖／記者張菱育攝）

一、無法先看屋：法拍屋跟一般的房子不一樣，不像仲介的房子可以帶看，法拍屋是看不到房子內部的。

二、7日內繳足所有價金：買法拍屋跟一般的房子的買賣順序不太一樣，在買賣過程的付款方式也不同，買法拍屋必須7天內就要完成所有的繳款程序。

法院規定，在投標當日，要先準備法拍屋底價的2成保證金，得標後，7日內要繳足剩下的8成現金，但是法拍屋也能貸款，最好在投標前，先找到願意做法拍屋貸款的銀行，進一步確保得標後，能夠順利付清所有款項，

三、詳讀法院拍賣公告內容：要詳讀法院拍賣的公告，看該物件是否有承租人或佔用人，另外也有可能會寫到「禁止處分」，意思是說，得標人標到法拍屋後，法院雖然會提供權利移轉證書，但是得標人必須向法院請求解除禁止處分，法院塗銷後，得標人才能辦理權狀登記。

四、法院不提供瑕疵擔保責任：法拍屋不像一般房子一樣有瑕疵擔保，因為法拍屋是法院代為行使權力，所以法院不負責任何瑕疵擔保。

五、遇不點交的衍伸費用：如果法拍屋遇到不點交，可能會有一些衍伸費用，包括訴訟費、佔用人的搬遷費用等。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙指出，雖然法院規定，投標人標到法拍屋後，7天內要繳足價金，但實際上，部分銀行有提供法拍貸款，會根據房子的區域位置有所不同，蛋黃區可貸8成、蛋白區可能6成左右，

此外，楊敬熙建議，如果對拍賣公告不了解的民眾，或是遇到不點交、無法處理的法拍案件，都可以詢問不動產拍賣協會，請教法拍專家之後再出手。

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法拍屋 法拍屋為什麼不能看房子? 如題為什麼法拍屋不能看房子?那買能安心嗎?會不會有什麼問題呢?這樣子會不會買到被破壞的房子呢?好像一點保障都沒有吧?
(一).問：為什麼法拍屋不能看房子?答：1.法拍屋為拍定前，其所有權仍屬於債務人所有。

2.又因不是債務人所願意，由債權人向法院聲請拍賣債務人之房子，其經國家公權力之介入，關於法拍屋不能看房子這點，當然與市售屋為買、賣雙方均合意之狀況而有所不同。

(二).問：買能安心嗎?會不會有什麼問題呢?這樣子會不會買到被破壞的房子呢?好像一點保障都沒有吧? 答：法拍屋產權方面應該是最清楚的了。

你可交給法拍專業業者來處理啊!!!但要選擇品牌較大的優良法拍業者，在購屋方面才比較能有所保障。

而關於市售屋與法拍屋，此兩者沒有好與壞的問題，其實兩者都不錯，最大的差異即只在於你目前要購屋的觀點，才是最大的問題所在了。

當然，如果你要能看屋，市售屋是不錯的選擇，但假設是買同樣坪數、同樣格局的房子，市售屋在價格方面，以一般正常的情況下，你要多花一筆不少的金錢；但如果你是買法拍屋，你應該會省下一比可觀的金錢，兩者最大的差別也就在此了。

假設市售屋800萬可買到，買法拍屋也許500萬，你就能買到了，該怎麼選擇，還是要看你自己了。

但不管是買市售屋或法拍屋，選擇品牌較大的房仲業者或法拍業者，在購屋方面才比較能有所保障。

投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起碼也會變成小富民國七十年代國泰霖園集團創辦人蔡萬霖先生曾獲美國富比世雜誌評選為華人首富，1996年更以122億美元之資產價值，成為全球富豪排行榜上第五大富豪。

然而，台灣首富蔡萬霖是如何成為台灣最有錢的人，並能在全球財富排行榜中更擠身排名於100名之內；日本首富堤義明、中國首富榮智健又是運用了什麼方法才能踏上首富之路呢？

究其原因無它，在奮鬥與創業或投資的過程中，即是完全仰賴著土地、房屋而發財致富。

綜觀全球富翁的致富傳奇，亦可由歷史軌跡知悉，土地與房屋確實是邁向財富之林的必要條件；相同的，所謂贏在起跑點，以同一棟大樓、同一間房屋預售屋要價一坪20萬，市售大約一坪成交價16萬，而法拍價大約一坪只須10萬就能買到，您真的會想以一坪20萬或一坪成交價16萬去買相同的一間房屋嗎！！！法拍屋所具的穩健性、安全性與獲利性均遠遠高出其他投資工具很多，不管士、農、工、商、上班族也好，家庭主婦也罷，有錢沒錢都可投資，少至一間房屋只有幾萬元或至幾百萬，大至數千萬甚至數十億的物件通通有，不論自住、休閒、投資、出租都可適用，不僅摸的到、看的到、甚至用的到，並不像投資期貨、股票等，您用的到？

摸的到嗎？

有時就連怎麼虧損都莫名其妙的發生，諸如內線交易、大股東惡意掏空資產、虛報財務等等重大因素，您玩得過法人或資嗎？

亦如預售房屋，不僅是所有房屋價位最高者，根本談不上有什麼獲利性可言，有時購屋者在支付了大筆金錢後，建商卻早已倒閉；而一般的市售房屋中有太多都是投資客或購屋者之前所標購過的法拍屋，經由委託的法拍公司代為標購並點交完成後，再跑到市售房屋市場委託仲介公司準備大賺一筆。

而市售房屋更有太多的實例說明，諸如一屋二賣、假賣屋真詐財、過戶期間遭假扣押、查封、拍賣等情事發生，不僅價格較昂貴、風險又大，如果同一間房屋法拍屋才500萬，轉手之後以900萬賣出，您真的願意拿900萬去買嗎？

這實在沒有必要拿大筆金錢開玩笑。

所以與其他投資工具相互比較下，要說投資或購買法拍屋是獲利性、安全性與穩健性最佳的投資理財工具可說是當之無愧了。

若你有需要找法拍屋，提供你以下網站，你可查詢看看：1.法院法拍屋網站是免費的，你可查詢看看。

司法院法拍屋網站網址為：http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp 2..富門數位房訊http://www.815.com.tw，目前未收費，也有全省法拍屋資訊，你可參考看看。

參考資料 富門法拍屋www.815.com.tw
1.法拍屋本來就不能看房子，因為所有權還在債權人名下2.至於發生的問題應該在報章.媒體上都有報導過，例如屋 子招致破壞等等3.至於保障....看運氣吧，不然就選點交物件
法拍屋很多都是還有人居住如果法拍可以讓人家隨便進出參觀若你自己會願意嗎？

當然不願意吧再來若是有東西不見了，該誰賠償呢？

大家都知道法拍屋價格會低於市價若也能隨意看屋，我想最先倒光的是仲介公司吧所以法拍屋本來就有自己的風險存在，看你自己敢不敢買而已
法拍案件都是由法院處理,並不是由屋主自賣所以不能看屋内.所以要交由專業又正派的法拍公司代標,才能安心.因為法拍案件會有點交問題,而專業的法拍公司會幫你一直到點交完成後.所以就不會沒保障.
買新屋不如買法拍屋有些法拍屋屋齡並不高，且由服務人員站在你的角度選購。

更供居住又可投資一舉兩得。

搜尋這麼多法拍公司比較過後，我發現富門專業法拍屋http://www.815.com.tw，真得不錯。

可以進去網站看個仔細喔，除了有專業的知識還有課程開放，更有創業/加盟申請富門讓您成就事業巔峰。

在經濟不景氣的時代下，要投資賺點小利潤或是選擇加盟自已當老闆法拍屋是不錯的選擇，而且富門法拍屋成立這麼久20餘年的時間，我想信任度和專業度一定有的。

是個不錯的參考！http://www.815.com.tw
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客人 : 我想看這間房子，請問可以約帶看嗎?

Cathy : 抱歉，法拍屋是無法入內看屋的喔 !

客人 : 我們要自住，如果不能看屋，長輩們無法接受，謝謝了 !

-以上是Cathy的法拍日常對話

法拍屋無法看屋內，那有什麼方式可以瞭解屋況及格局呢?

大部分的法拍屋是無法看屋內的，而多數購屋新手聽到無法看屋，就會卻步!

業界會告訴你，法拍屋無法看屋內，才能有這麼便宜的價格，端看你怎麼去評估這間房屋的價值了!

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其實，一般市售中古屋，屋內裝潢漂亮的，比較容易是投資客整理過的房子，通常價格也不容易談的便宜。相對於原始屋況的房子，你買下來，也是需要再花一筆費用去修繕整理過，才能住得舒適。

而被法拍的房子，有可能是新屋或是中古屋，幸運的話，房子不一定需要整修，只是你也得欲抓一筆裝修費備著，雖然無法看屋內，但一樣能在法拍屋市場買到價格合意的房子，與需要整修的中古屋相較並無太大的差異。

你總是需要先做功課，才能謹慎評估哪個購房管道才是最適合自己的。

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不論買房子或是標購法拍屋，第一考量的大多都是房子的座落位置、附近環境的生活機能，有孩子的家庭就會在意是不是有在自己的理想學區上等等的這些環境上的考量，以及注意法拍屋附近是否有嫌惡設施（例如加油站、宮廟、殯儀館...等），除了住的是否舒適，嫌惡設施也會影響你的貸款條件。所以，Cathy都會請客戶先到投標物件現場，了解環境上是否有符合自己的需求。

接下來，可以再從幾種方式，作為了解屋況及格局的參考：

1. 調閱建物測量成果圖

可以判斷房屋座落位置、屋型是否方正，及從樓層、陽台、開窗位置來判斷採光狀況。

2. 調閱謄本，並用室內坪數判斷可能的房間數

若這間法拍屋是在有實價登錄的期間成交的，就有機會能利用坪數、建築完成日、樓層…等基本資訊，找到同一間或上下層的格局[房/廳/衛]，甚至車位的形式[坡道平面、坡道機械或昇降機械]都有機會比對到。

尤其，2021.07.01實價登錄新制2.0上路後，門牌及地號全揭露，要找的資訊，就更容易了。

3. 訪查左鄰右舍，或是上下層住戶，借看房屋

通常同社區透天厝或是同棟公寓大樓上下層，在不變更隔間的情況下，裡面的格局都會是一樣的！

4. 請仲介帶看社區房屋

同棟社區有在買賣的，也可以請仲介帶看，通常區域仲介會比較了解社區的房屋狀況，甚至也可能賣過債務人的房子，也許有室內照片可以參考。

5. Google搜尋該社區出售廣告與格局圖

有機會找到該間法拍屋曾經出售的紀錄。比較新一點的建案，也有機會找到該戶、同棟上下層或對面戶相對的格局。

6. 詢問大樓管理員

有些管理員是很客氣的，在不透露住戶隱私的前提下，房屋的基本訊息，管理員還是會很願意跟你聊聊的。畢竟，為了維護社區住戶品質及社區行情，總是希望能找到出價不錯的拍定人[未來住戶]。

7. 拜訪現住人讓我們看屋

這個方式被拒絕的機率倒是挺高的。

8. 查閱拍賣公告使用情形及備註欄

法院為使拍賣不動產相關資訊充分揭露，以保障應買人權益。

依強制執行法規定，查封公告應載明：調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。[詳強制執行法第81條第二項第一款]

原則上，能調查到的屋況，都會寫在公告上。

以下拍賣公告範例供參：

9. 查閱拍賣機關網站提供的鑑定照片

即鑑價公司在法拍標的鑑價過程中，所拍攝的現況照片，會上傳至拍賣機關網站，供民眾查詢。

除了房屋外觀，甚至也有室內照可以參考。

據Cathy觀察目前台中地方法院提供的法拍標的室內照是極少的!

10.詢問債權銀行

通常債權銀行為了房子可以高價標出，是有機會願意告訴你資訊的。可以打電話到總行，轉接債管部或法務部，告知債務人的姓名和拍賣房屋的住址，有的會給你該區所轄分處的電話，有的會告訴你是某分行的案子，這樣就又多了一個了解案件的機會啦 !

• 經過Cathy的介紹，對於法拍屋無法看屋內的疑慮，是不是比較放心了呢!

如果法拍屋的屋況不再是你介意的問題了，那麼接下來，你最需要了解的會是標購法拍屋需要準備多少啟動資金?

待Cathy下回來詳細說明。

歡迎轉載，請註明出處。