危老重建分配比例

危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

2021.06.09 | 新聞來源：安信建經 |

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• 危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！
• Ｑ.危老重建分配比例錯誤認知：真的可以一坪換一坪？
• 如果你的老屋位置很值錢，單坪房價就已經高達100-200萬元以上，這時建商跟你合建，其實不需分到太多戶房子便能賺到他預計的利潤，住戶們可以拿回或分配到的比例就能大大提升。而當然並不是每個危老重建的案子都能有這麼高的單坪價格，所以一般來說原有土地的持有比例高，能夠分回的坪數才會高，但如果這時候房價不高、土地持有比例又不高，住戶參與危老重建的意願也就低了。
• Ｑ. 究竟危老重建後，我實際可以拿到的坪數是多少呢？
• ＊危老重建，交給專業！
• 危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配才算合理
• 建築安全履歷協會理事長 戴雲發

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快速導讀

收到許多關於危老重建的問題，其中最關切的就是：如果申請危老重建了，危老重建分屋比例怎麼算？趕緊來看看究竟要符合怎樣的條件，才能一坪換一坪呢？

危老重建是近幾年越來越夯的議題，但其中有一個話題是大家一直很好奇的：到底危老重建後可實際拿回的坪數是多少？ 就讓安信用下面的例子來簡單說明，危老重建後地主可分回的戶數、坪數到底怎麼看。

Ｑ.危老重建分配比例錯誤認知：真的可以一坪換一坪？

許多人以為可以用原本持有的坪數換回相同坪數，但其實不是這樣的，而是要依照個人所持有土地占「基地持分比例」、「新屋每坪房屋價格」來計算最後可拿回的實際坪數。

舉例來說：

如果你的老屋位置很值錢，單坪房價就已經高達100-200萬元以上，這時建商跟你合建，其實不需分到太多戶房子便能賺到他預計的利潤，住戶們可以拿回或分配到的比例就能大大提升。而當然並不是每個危老重建的案子都能有這麼高的單坪價格，所以一般來說原有土地的持有比例高，能夠分回的坪數才會高，但如果這時候房價不高、土地持有比例又不高，住戶參與危老重建的意願也就低了。

以下可參考在不同價格的每坪單價下，通常戶主/地主可拿回的比例：

(圖表來源：money錢雜誌-老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密)

Ｑ. 究竟危老重建後，我實際可以拿到的坪數是多少呢？

「安信建經」的【全案管理】顧問說明，改建後可分回的室內坪數與容積率、新屋房價、土地占全部基地的持分面積有關，與原建物的室內坪數無關；而實施容積管制前的老屋是以建蔽率乘以樓高概算容積率，

舉例而言：小安擁有台北市100坪的土地、4層樓公寓

建蔽率60%計算，每一樓的樓板面積=100坪土地x60%(建蔽率)= 60坪

總樓地板面積=60坪x4層=240坪

占基地面積=240坪／100坪x100%=240%，但須再扣掉公設樓梯間約為5%，

小安家的容積率為240%×0.95(公設)等於228%。

100坪x228%(容積率)x1.6(公設轉換率) =364.8坪

依上例概算，假設無任何容積獎勵，重建前的坪數為364.8坪。

若進行危老重建，依目前《危老條例》規定，台北市第三種住宅區的容積率為225%，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，改建後的新屋容積率： 225%x1.4倍=315%。

若不以建築成本、人事開發成本等考量，單純以重建後可獲得的容積率為315%，與重建前容積率相除：228(重建前)/315(重建後)=0.72380……約72.38%依上述的公式的，地主至少要分回72.38%以上，才能與重建前的坪數相等，分回的比例可參考文中圖表，會與房價及造價成本有關，因此，除非重建後的容積率比重建前多出許多(ex：容移外加)、新建物的房價高、建築的成本低等狀況發生，才有可能一坪換一坪。

但安信建經表示，目前市場上的合建案，因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等，現階段在造價成本大幅增加的狀況，地主可分到的比例大約為60-65%，建商則為35-40%。

若小安家採取合建方式，地主可分到60%、建商40%為例：

經危老重建，取得最高容積獎勵，新屋的坪數為504坪，100坪x225%(容積率) x1.4(最高危老容積獎勵) x1.6(公設轉換率)=504坪；最後分回60%：504坪x0.6=302.4坪

而這只是簡單換算，但還有更多部份要注意！例如：建商在確認可獲得的建築持分後，一定會精算獲利，連帶也會反應在建材、建築工法等處，因此地主們別忘了要好好注意這些細節喔！

＊危老重建，交給專業！

【安信建經】
秉持著一股提升不動產交易秩序之專業理想和熱忱，信義房屋與台新銀行於民國八十四年共同投資設立安信建築經理股份有限公司；希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。服務範圍包含全面整合不動產上、中、下游資源的「全案管理」、以公正第三人立場，建立裝修市場另一種新的交易安全服務平台「裝修寶」、承作不動產成交案件之「價金履約保證」、「信託管理」、「資產管理」等多項不動產管理服務。

關鍵字︰ 危老重建容積獎勵

危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配才算合理

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行，依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4％，預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零，且依危老條例規定，只有條例施行後五年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐，也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了，因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請，選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商，讓重建流程能夠快速且順利完成。

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進行重建時須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「委建」或「全案管理」的風險與優勢：

「全案管理」初期起造人通常為地主本人，經過信託後一般變更為建經公司，重建完成後再變更為地主；而「委建」的起造人為其他第三人，若未來房屋面臨問題，則負擔責任風險的在於起造人身上。

上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是回歸地主本身，但相對的，所有權益價值提升也還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商合建的方式達成舊屋換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益，而所謂的「合建」，即是指土地所有權人提供土地，建商則提供興建資金和專業技術，雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般會選擇與建商合建，通常是因為改建需要花錢，希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，而合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，而建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

與建商合建，首先要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，如：法定容積率、可申請容積獎勵項目為何，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；

建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

在合理的分配比例下，應當適度的考慮配合參加重建，否則一昧無理要求只會造成重建的延滯，而合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益；另新建物規劃設計與建材設備可以透過具有相關經驗專業人員，如建築師、不動產估價師、都更顧問公司等提供建築相關專業資訊，以作為與建商洽談合建之良好溝通橋梁，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

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建築安全履歷協會理事長 戴雲發

【簡歷】 ＊姓名：戴雲發 ＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢 ＊經歷： 現任職務 ： Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 中力建築系統有限公司 總經理 中力都市更新股份有限公司 總經理 社團法人建築安全履歷協會 創會理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人 建築美學經濟文化協會常務理事 「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員 台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問 曾任職務 ： 戴雲發結構技師事務所主持結構技師 桃園市政府都市設計審議委員會委員 新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師 新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員 新北市政府建築工程施工防救災委員 桃園市政府建築執照預審委員 桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員 台灣省結構技師公會桃園辦事處主任 桃園市結構技師公會常務理事 台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 中華民國工商建設研究會第三十期會長 社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長 中壢高中校友會理事長 官網：《戴雲發 Alfa Safe》