文 / 王彥琳 【案例】 阿土伯有好幾筆農地，最近聽說好像買農地要有自耕農身份的規定已經修改了，趁現在開放的時機阿港伯接洽好了買主老張，準備把農地賣了去遊山玩水。不過，現在賣農地是否要繳納土地增值稅呢？以後如果老張沒有繼續做農業使用，阿土伯會受影響嗎？ 【解答】 在民國八十九年一月二十八日農業發展條例修正施行後，我國對農地的管制有重大的變革，係改採「管地不管人」政策，而各稅法也一併修正。依修正後土地稅法第三十九條之二及農業發展條例第三十七條第一項的規定，作農業使用之農業用地，移轉與 自然人時，得申請「不課徵」土地增值稅，現行稅法規定的意旨在於，籍由給予稅捐上的優惠，以達到鼓勵農地所有權人能依法作農業使用的實質目的。而申請不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。是以，申請不課徵土地增值稅的土地承受人如有違反上述不作農業使用的情形，其農業用地於再移轉時，就不得再行申請不課徵土地增值稅了。 【結論】 阿土伯的農地要出賣時，現場一定要作為農業使用，並且是要出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅。而阿土伯的農地出售後，因為是申請不課徵土地增值稅，稅捐機關會加以管制，如果承買人老張日後有再未作農業使用而違反規定，要將該筆農地再行移轉時，則阿寶就不得再申請不課徵土地增值稅而必須繳稅了，至於對於阿土伯而言，是沒有影響的。
為提供您更好的網站服務，本網站會使用 Cookies 及其他相關技術優化用戶體驗，繼續瀏覽本網站或按下同意即表示您同意上述聲明及本站隱私權相關政策(包含Cookie)。了解本站隱私權政策. 03 August 出售農地免納房地合一稅有條件 中區國稅局北港稽徵所表示：「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅，義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須提示經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才免納房地合一稅。 該所提醒民眾，土地增值稅繳款書上金額為0元（免稅）時，並不代表該農地就是屬於「土地增值稅不課徵證明書」之適用情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認為一定不用課徵房地合一稅。為確保自身權益，在農地買賣移轉前，最好還是先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形，避免事後遭到補稅甚至處罰！
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問:老王欲出售一筆農地給老孫，朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」，詢問該如何辦理呢？答:自 89 年 1 月 28
日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而，農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這 2項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，稅捐稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地，於89年 1月28日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為89年1月當期之公告土地現值，須檢附證件如下：
農地買賣不在房地合一稅的課徵範圍，不少投資人轉而投資農地，專業地政士說，農地買賣眉角不少，搞錯一步，可能由賺轉賠。 近日就有一例，嘉義地區從事不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，一位李姓民眾聽說農地買賣，不用課徵土地增值稅，而且也不用繳房地合一稅，因此在106年以1500萬元買入一筆農地，並將農地闢建為停車場使用。 收租約四年後，日前有一位投資人看中該停車場收益，以1800萬元購買，雙方並於110年5月完成簽約。 李姓民眾原本興高采烈，以為收了四年租，還賺到300萬元，真是好投資，沒想到，稅務人員找上門，課徵土地增值稅250萬元。 李一頭霧水，農地出售不是不用課土增稅？即使要課，他才持有四年，1500萬元農地就要課250萬，是不是算錯了? 蔡岳臻表示，農地買賣必須要農地農用，才能免徵土地增值稅。李姓民眾於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此能依《土地稅法》第39條之2第1項規定，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」 但李用來作停車場，無法取得農用證明，無法申請免課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額，因次才會被核課250萬元的土增稅。 由於李未能取得農用證明，等於一般土地買賣，獲利300萬部分就屬於房地合一稅課徵範圍，因持有四年，稅率20%，約60萬元。 也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後，反而是賠錢。 蔡岳臻表示，想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。違反作農業使用而遭稅務機關註記，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。  KPMG安侯建業稅務投資部協理林健生表示，依據農業發展條例第3條第1項第12款農業使用之定義，則農業用地作農業使用之認定應符合三項要件：1、符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定。2、實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用。3、未閒置不用。 至於作農業使用之農舍興建有何限制呢？林健生說明，自89年1月28日農業發展條例修正施行起，新取得農地如欲興建農舍，依農業用地興建農舍辦法第２條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且需符合以下５條件：1、需年滿20歲或未滿20歲已婚者。2、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。3、農地面積須超過0.25公頃（即756.25坪）。4、申請人無自用農舍者。5、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者。 另依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定，申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%。 又農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條亦規定，農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：1、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。2、本條例中華民國89年1月26日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。3、現場有阻斷排灌水系統等情事。4、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。 林健生說，農地如欲興建農舍，則該農業用地之所有權人需為農民，如非農民違規興建，將無法取得農舍建照，屬違規農舍，該管縣市政府將會強制拆除，亦無農業用地作農業使用之可能。如農業用地之所有權人為農民，作農業使用之農舍興建，除應符合農舍用地面積之限制外，現場亦應注意未有阻斷灌溉、排水系統等情事，或未有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，方能符合「農業使用」之規定。 倘農地本身即蓋有合法農舍，非農民身分仍可購買農舍，取得後如繼續從事農業使用，亦可據以申請核發農業用地作農業使用證明書，以享受相關租稅優惠。惟如該農舍未作農業使用（如出租作為民宿），亦將喪失相關租稅優惠之適用資格。 |
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