開價比 實 價 登錄 高 很多

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。
知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」 「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。

責任編輯：鍾守沂

買房殺價好難，但真是如此嗎？實價登錄的價格到底要怎麼參考，為什麼自己每次出價都被房仲打槍？這次樂屋網要告訴你，房屋開價與成交價迷思，甚至還能買到高於自己預算 10%~20% 的房子！怎麼辦到的？快來看看。

文章目錄

01│開價不等於成交價

02│實價登錄等同底價

03│買房不殺價被坑殺

04│死守底價大膽議價

05│議價率是什麼？合理範圍怎麼抓？

06│結論

01│開價不等於成交價

如果買的是中古屋，房價反映的是地段行情，如果是買的是新建案，房價反映在建商的營建成本，不管是屋主還是建商賣房子，都會希望價格越高越好，所以房屋開價常會高於成交價，但最終影響成交價格往往還牽涉到屋況、屋主裝潢成本和房仲服務費等因素，因此議價時一定要先掌握地區成交行情價格再出價，而不是從房屋開價向下殺價。

鄰近社區的成交價格，也可以做為議價依據。(圖片來源：樂屋網)

02│實價登錄等同底價

很多人認為實價登錄價格不可靠，但請注意實價登錄反映的是成交價，代表的是過去已經成交的價格，未必能反映當下房屋交易行情（買賣價格登錄到實價登錄系統約莫會延遲一個月才在系統上出現），如何善用實價登錄工具？建議參考交易時間較近的平均成交價，如半年至一年區間，才能較貼近實際價格。

樂屋網實價登錄提供成交明細，可以了解房子的成交漲幅，是否合理(圖片來源：樂屋網)

03│買房不殺價被坑殺

過往曾發生實價登錄不實，價格遭到灌水，刻意調高周邊房屋交易價格，不單單是買賣雙方，就連代書房仲都要負連帶刑事或民事責任。要如何避開這些不實資訊，其實可以參考成交價格趨勢來檢視。

剛開始查價的買房新手使用實價登錄查詢時，可以先鎖定同社區、路段的特定房屋類型，觀察成交價格的漲跌趨勢，合理的價格增幅是平緩曲線，如果曲線劇烈爬升，就要留意是否有投資客操作價格。勇於以半年內成交均價殺價，能接近當下行情，避開被坑殺的可能。

從每月成交價格趨勢圖，能看出該地區的交易波動，洞察是否有投資客刻意炒作或該地區房市交易正夯。(圖片來源：樂屋網)

04│死守底價大膽議價

有房仲品牌調查，房屋從開價到最終成交價格，會有一至二成的議價空間，撇開蓄意炒作的投資客標的，房仲店家和網路平台的待售房屋開價價格反映著房市現況，看到符合需求的房子，不妨大方的喊價，只要死守自己的價格底線即可；反之，高於自己預算底線 10% 的房子也可以議價看看，過往也曾發生喊價低於屋主的實價登錄價格，但房仲退讓服務費成交的案例，有談有機會。

買房子如何議價，死守底線用這樣的方式，或許可以拿到更低價格。(製表樂屋網)

05│議價率是什麼？合理範圍怎麼抓？

議價率指的是房屋開價和房屋成交價之間的落差比率，議價率公式如下：

議價率=（房屋開價－房屋成交價）÷房屋開價 ✕ 100%

舉例來說，屋主開價 500 萬房子，實價登錄價格 400 萬，議價率 20%，即成交價相當於 8 折，和屋主喊價時，可預設 8 折是喊價底線。

但議價率在房市多方時局，恐怕僅淪於參考，因為看好房市的人多，實價登錄價格反而成為賣方開價地板，墊高房屋開價，許多房仲專家建議，依照地區近半年實價登錄均價議價一至二成，才是較為合理的議價範圍。

利用一年內的實價登錄價格為基準，可以嘗試多看看預算10%~20%的房子(圖片來源:樂屋網)

議價率是由開價和成交價決定，如何看正確理解議價率？從這裡可看出差異。(製表樂屋網)

結論│

不管是直接從房仲品牌找房，或是自己從線上找房平台找房，看到價格千萬不要老實對號入座，只看自己預算能負擔的房子，高於自己預算 10%~20% 開價的房子，還是可以先到現場看看。如果覺得房子還不錯，不妨喊價看看，議價結果往往超乎預期。不過喊價前切記要先做功課，出價低於實價登錄或刻意嫌棄屋況換取折價，往往只會讓賣方感到沒誠意。

另外也要注意，依據不同房屋類型，如套房往往殺價幅度不高，但豪宅殺價往動輒千萬元；或者重劃區新建案量多賣壓大，殺價空間大於市中心老社區，這些差異都影響成交價，參考實價登錄價格，最好多點彈性空間。

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