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2022 黃巢自地自建完整介紹，從費用、流程到案例分享主頁/2022 黃巢自地自建完整介紹，從費用、流程到案例分享 前言每個人都希望擁有兼具機能需求與美觀品質好的住家，卻常因價位、主觀條件等限制，苦惱不到合適住宅，因此有越來越多人有自己蓋房子打算。 屋主考量「自地自建」時，可能有許多疑問，例如該準備多少預算？貸款如何辦理？流程怎麼走？看似流程複雜，但只要跟著正確步驟走也能讓計畫順利進行。 例如有申請貸款打算，能洽詢專業建築團隊協助申請土地建築融資，提供興建計畫書，讓流程化繁為簡。由國際屢獲殊榮黃巢設計團隊親自整理自地自建案例與資訊，協助需求屋主順利照著理想前進。 住房差異：自地自建與買現成屋比較自地自建基本上自地自建從建築設計、室內裝潢、建材用料，都是由屋主自行把關，因此比起建商設計好的房屋，更能夠滿足屋主使用需求。 自地自建較能符合使用效益空間格局，興建成本取決於所使用的建材設計團隊，通常會比購買成屋後自行改建划算，但過程需花費更多的時間成本與經歷，因此建議選擇涵蓋營造＋建築設計經驗之團隊，避免工程期間發生中斷。 購買現成屋如果是喜歡社區公設，或是認為住宅需要有管理員，那直接購買建商蓋好成屋及預售屋會更合適，也能在短期內入住。 雖然購屋選擇上比較難挑到一個完全令人滿意物件，尤其在價格反應上更是突兀地方，如果不想自己監工或是想住在精華地段卻沒有土地所有權的話，買房成本也勢必比較高。 自地自建優點好多，令人一「建」就愛上？
在自有地上「從零開始蓋房子」，從建築外觀、室內格局到在哪個位置配水配電，都能是先按照自己需求規劃，讓建築師 / 設計師擁有最大的發揮空間。 如果是一般成屋，要符合需求可能需重拉管線，或是敲打堆砌出新的隔間，但如果自地自建，就能在建築規劃與室內格局設計時，一併考量進去，為屋主省下時間與金錢。
自地自建建築成本較低，因此可以在相同總價下得到一間坪數較大、滿意度較高的房屋，因為預算分配能自己掌控，也能縮小建商賺取利潤空間。
自地自建過程中，多半會需要屋主密切參與整個工程，包含土地評估、與建築設計團隊溝通等。從開工到完工，除了建築顧問團隊、設計師、營造業者皆能選擇自己信任專業人員外，使用材料、施工流程也較能清楚掌握。 自地自建缺點不可不知
現在，在台北、新北等這樣的大城市中，如果要在比較熱鬧和精華的地段，基本上很難找到適合的建地，其一空的建地稀少，其二是地價昂貴，因此如果是打算在城市中自地自建，相對來說會需要多花點耐心去尋覓適合的土地，此外，土地有其用途劃分，也並不是每一塊土地都能夠作為建築用地，每個縣市中的施工規範也有所不同，這些都需要格外注意。
一般來說會建議至少準備好三成以上自備款，土地融資能貸款金額取決於銀行審核，由於銀行也無法確定是否能如期完工，因此能貸款成數通常會較購買成屋低。 且自地自建是按照工程進度分階段付款，若是在過程中因為資金短缺導致未能及時付款，也有可能進一步導致銀行不放款的狀況產生。 不過並不表示資金預算會完全阻礙自地自建流程，若有增加申貸金額之需求，也建議尋求專業建築團隊討論，從中評估哪些地方能合理追加費用與增貸金額。
蓋房執照申請和土地評估，會經過許多來回程序，還得搞懂需要提交哪些文件證明與規定遵守。 開工前的評估與討論，與開工後階段驗收也需經過一定監督流程，實際所需時間依據建築的複雜度而有所不同，通常至少會需要兩年的時間才能完工。 整個自地自建工程需要由多方人員共同維護其計畫完整性，因此非常建議屋主找尋專業人員，由具備一條龍式服務的專業建築設計團隊提供全方位協助。 預算估計、影響自地自建費用的因素如果依照一般規格、建材、建地且適合施工情況下，自地自建一坪價格約為一坪13 ~ 14 萬起，室內裝修費用及建築設計請照費用不納入計算。 自地自建費用市場行情
自地自建影響成本原因
有一些縣市土地地質較敏感，會有比較嚴格施工規範，又或者建地所處位置在巷弄內施工不方便位置，將會影響到施工難易度，自然而然工程報價也會提高。
如果房屋使用人數多，規劃上舊需要考量更多人的使用需求以及空間配置。
常見建築工法如RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼構），每種建築工法涉及材料成本、施工難易度、時間成本等因素，都會會影響到工程費用。 蓋房子真的比較貴嗎？買得起就蓋得起？在一般觀念裡，大部分人會認為購地與建築資金一定比買成屋還要貴很多，因為一般購屋約7-8成貸款，自己蓋房子貸款成數並不如想像中高（土地融資最高5成，建物融資最高4成）。 但讓我們用實際的案例來分析：
假設自備款約450萬元，可購入50坪電梯大樓，約1500萬，扣掉公設比的實際使用坪數只有33-35坪
若是自己蓋透天，自備款只需多100萬，約550萬，則實際使用坪數可能高達90坪！ 台北以外地區，土地取得的成本較低，市郊的自地自建案和市中心新大樓住宅的建置成本相差不多，但以同樣1500萬的置屋成本下去比較，市郊自地自建屋不論是土地權狀、房屋權狀、實際使用坪數都比市中心電梯大樓住宅還要來得多，而自地自建屋可自行規劃車位、電梯等，建築自主性高，可隨屋主喜好做各樣調整。 舉例：30 坪土地若銀行鑑價為900萬，最高可貸5成450萬，自己蓋房子用每坪10萬元計算，90坪房屋（30坪土地實際使用坪數90坪）則為900萬的建築費用。900萬建築費用-450萬貸款＝450萬自備款。450萬自備款再加上建築設計請照費用(以約100萬計算)只需要共550萬的自備款，即可蓋出實際使用坪數高達90坪的房屋。建築完工後取得使用執照，並可將貸款轉為一般房貸。 自地自建時間需要多久？時程預估？自地自建時間平均約2～3年。 前期建築設計、申請建造執照可能就會需要六個月至一年的時間，定案開工後，營造工程進行到領取使用執照大約需要一年以上，最後室內裝潢進行，到最後完工交屋，至少會再經過3個月以上，這些都是業主所需花費的精神與時間。 但仍須視建築複雜度、基地所在位置、工班調度等條件而定。工期延長是導致自地自建成本增加主要原因，通常由於設計師與施工團隊缺乏默契、不諳法規。如果不想交付後還需成天操心，交由黃巢設計工務店一條龍服務避免踩雷情形發生。 計畫展開：自地自建流程五大點如何開始？黃巢自地自建案例－三代獨棟住宅3D圖 自地自建流程依不同土地及需求而有所別差異，專業設計團隊會依現場情況及屋主的需求進行評估。黃巢設計工務店整理一般情況下的自地自建流程，提供給有需求的屋主參考，希望幫助您與建築團隊討論時更加順利。 一、建築設計第一階段：土地評估與預算規劃首先，建築師會進行建築基地資料的調查，確認該土地依法可以蓋房子，並檢視其法定建蔽率及容積率，判斷可建造的建築大小，以便協助屋主做預算估價，並開始初步設計。此外，該階段所申請的地籍資料、土地鑒界等，會在下一階段申請執照時用到。 第二階段：建築設計設計師會與屋主就空間的分配與機能進行詳細的討論。有哪些人會住進這個房子？他們各自的需求又是什麼？譬如，長輩是否需要無障礙設計？孩子能不能有遊戲間？女主人的瑜伽房？男主人的音響室？甚至在有限的空間內規劃天井、電梯或花圃的位置，這都是需要屋主提出想法一起討論的。一但確定使用需求，設計師就會著手進行建築結構的設計與空間規劃，前者依建築基地的地質特性與當地氣候，會考量不同的建材方案，如鋼筋混凝土、鋼骨、木造等；後者則會規劃隔間、衛浴廚房的位置、開窗方向、裝修風格等。 第三階段：繪製施工圖黃巢自地自建案例－艾拉.法蘿民宿圖1 (實體模型) 黃巢自地自建案例－艾拉.法蘿民宿圖2 (平面圖) 接著，設計師便能依照屋主的想法著手繪製平面圖、立面圖、剖面圖等，並製作成3D示意圖（圖1）。讓屋主看見自己夢想宅落成的樣子，愈精準的3D圖愈能讓屋主與設計師充分討論細節的調整，這也是黃巢設計工務店對製圖如此慎重的原因。定稿後，設計師便會製作實體模型（圖2）。好的模型不只能演示設計效果，更能讓案主看見房子將會如何「呼吸」——與陽光、風、土地的互動關係。 二、執照申照申請當建築設計進展討論告一段落，就能開始跑執照申請流程。 建築基地必須經過土地鑑界，需要到地政事務所申請鑑界成果圖，如果有跟銀行貸款，建築基地被銀行設定地上權，就會需要銀行同意書。 個人資料部分，需要土地所有權狀、身分證影本，接著到主管機關申請建築線，並將上述資料，連同地質鑽探報告、建物結構簽證、房屋設計圖和建照申請書送到主管機關申請建築執照。 看起來很複雜嗎？黃巢設計工務店協助包辦申請領照全數流程。 建照申請審查時間會依縣市緣故進度有所不同，一般需2～3個月左右時間。 三、營造工程與監工動土儀式後便會開始基地開挖。 放樣 基地開挖 PC澆灌 開挖前，放樣人員會在建築邊界拉出水線，請地主當場確認，因為地主最清楚地界到哪裡，房屋的位置會以基地邊界水線為基準。接著是PC澆灌，阻止鋼筋受到土壤污染。 鋼筋綁紮、模版組立及大底灌漿 地樑鋼筋綁紮 基礎底板組模 再來是最重要的結構工程，任何的毫釐之差都會使成果有所不同。將會從底部往上，重複鋼筋綁紮、板模、灌漿，直到逐步完成建築體，依不同建案在工法與規模上的差異，工程約需6~18個月的時間。 地板灌漿與養護工程 大底灌漿 基礎養護 灌漿工程前，要清除模板上的垃圾和異物，保持模板的濕潤度，檢查鋼筋和配管是否正確，並隨時注意模板的狀況和灌漿的高度，不可一次灌注太多；灌漿完成後，更重要的是養護工程，在炎炎夏日中，使用高磅數的混凝土一定要確實澆水養護，否則日後出現乾裂、暗裂，甚至導致漏水。 上樑工程 鋼筋查驗 上樑在古代是指安裝建築物屋頂最高一根中樑的過程，表示此房屋已建築完成。如今的水泥建築也會舉行上樑儀式， 象徵工程圓滿順利，祈求住宅平安。會預先把頂樓屋頂的水泥全部灌好，只留下少許一部份不施工，等到上樑典禮當天，再將水泥灌入事先預留的部分，加以修飾、糊平，表示建築體已經完工。 拆除鷹架 最後拆除鷹架，夢想中的住宅已經大致完成，剩下最後的裝修工程。 拆除鷹架前 拆除鷹架後 四、領取使用執照新屋落成後，向地方政府公務機關申請勘驗，通過後就能拿到使用執照，然後憑此文件申辦水電、產權過戶等手續。 該項流程所需文件也不少，包括竣工查報表、廢棄物管制卡、氯離子檢測證明、鋼筋無輻射證明、施工日誌等等。 五、室內裝修與完工階段最後來到室內裝修階段，屋內光源、配色、收納空間與風格等，也是構成夢想宅要素之一。 建築室內 建築完成 如何讓天馬行空設計與生活舒適性取得平衡，靠的是設計師與屋主之間良好溝通，一般室內裝修約需要至少三個月工期，依案件需求與難易度而有所不同。 各項作業所需時間如下：
完工時，需檢查施工成果是否跟合約一致，此時黃巢團隊會提供工程履歷，以及在每個檢驗過程中拍照存證，同時提供一年保固服務。 只要在保固範圍內，客戶有任何疑慮，比如室內設計、房屋結構、水電管線…等問題，皆會盡力協助客戶解決。 坊間一些自地自建公司會與驗屋公司合作，有可能當下驗好確認無誤，但日後出現問題卻苦無找不到對方，建議記得再三確認清楚服務範圍，黃巢設計工務店希望每位屋主不只在完工當下興高采烈擁抱新屋子，更期盼能在居住時對完工品質感到滿意。 自地自建預算不足？三種貸款方法分享自地自建貸款種類，依據個人的自備款準備資金比例區分，大概可分為土地融資、土建融、土建融＋額外籌資。
自備款足夠的情況下，只要選擇「土地融資」就可以了，土地融資是指以土地作為抵押擔保品，向銀行進行借貸，金額以銀行鑑價為基準，會在建案完成後轉為房貸。而為了避免被用來炒地皮，需要在取得貸款6個月內取得建造執照，並且最長以18個月內為原則需開始動工，否則銀行將逐步收回貸款或按碼加息。
土地建築融資是指以土地、以及未來興建完成的建築物做為抵押品，向銀行借貸以支付建築的營造費用，因為銀行也無法確定屋主的建物一定會如期完工，因此更偏向信用貸款，也會有較嚴格的審核標準，必須按時完成工程計畫各階段，才會逐步撥款。申請時會需要提供營建計劃書、合約與報價單等證明文件增加說服力。
適合對象：自備款比例 30%～50%。 若自備款額度不足，便須額外籌資，或透過變更建築設計等方式（如樓層、面積等），降低成本。 自地自建貸款會很難嗎？自地自建開始前，可以先請專業團隊協助進行大致的財務評估，再依超出自備款的部分考量適合的貸款方案，向銀行提出申請，以下分享自地自建貸款申請流程： 一、向銀行提出申請向2~3間銀行進行諮詢，根據自身需求提出土地或建築融資貸款項目申請。 可以預先準備好建築計劃書及財務規劃表等證明文件，財務規劃表尤其重要，若是能證明自己在未來具備足夠的還款能力，銀行’方會比較願意優惠的條件及利率。 二、資料審核提供土地權狀、土地使用分區證明、建築規劃書、財務證明等相關資料，銀行也會到場進行勘驗、拍照等審核流程，此外，在申請貸款後的幾個月內需拿到建築執照。 三、對保簽約再通過種種的審核與資料來回後，就會有專業的銀行行員與申請人對保確認合約並簽約。 四、擔保品抵押設定依照合約內容，提供擔保品(土地、房屋建築)進行抵押權設定。 五、完成撥款最後即是銀行支付貸款款項，這邊要注意的是「土地建築融資」，銀行是依照建築工程進度分階段撥款的。 需請受委託的營建商協助開出證明向銀行提交，並不是一次全額撥款哦！ 黃巢經驗分享：自地自建設計建造交由專家一手包辦！自地自建案例一：兼具趣味與實用性夢想房這是一個位於桃園市中壢區的自地自建案，業主是一對年輕夫妻，對於未來可能會住好幾十年的房子有自己的想法。 因為找不到理想空間格局，也不想與昂貴房價有所妥協，恰巧家裡有一塊閒置土地，於是興起自地自建念頭。 對於理想中的房子，年輕夫妻希望這不僅是一棟遮風避雨住宅，更是一棟可以提供生活感及趣味性的房屋。 因此委託黃巢設計工務店進行建築及室內設計規劃，團隊考量到住宅實用性與業主房屋理想。除了擁有客廳、、餐廳、更衣室和廚房，還特地為其規畫出溜滑梯、攀岩牆..等設施，歷經一年來回討論，從中抓到業主在意內容，最終成功定案。 更多細節：桃園市 | 中壢自地自建案例 自地自建案例二：大和非營利幼兒園本案位於八德區同和公園內，由於桃園市升格後人口大幅成長，為了滿足學前就學需求，市府積極推動大型公幼布建計劃，由黃巢團隊協助本幼兒園的建築規劃。
也為了配合鄰近公園及社區，整體建築物使用低彩度色彩，融合在開放的地景裡，維持景觀公園整體協調性，並用低矮柵欄圍牆使公園使幼兒園保持通透，創造一個有呼吸感的建築物。
整體設計以「小精靈的村莊』為概念，在幼兒園周遭種植樹木，除了過濾往來的車輛及噪音外，同時也讓孩子們在充滿自然綠意的空間中學習，圍塑出內部的遊樂空間，感受陽光、空氣的流動，並保有單一管制入口。 更多細節：桃園市 | 大和非營利幼兒園案例 自地自建案例三：老屋增建位於桃園的老屋自地自建改建案例，屋主捨不得原本的結構體，所以團隊改以增建改造方式進行。 首先確認合法的建蔽率及容積率，重新申請建築執照，並仔細檢視屋況及結構，進行配置增強，從格局到外觀立面全部更新，新建了兩層樓，以現代簡約風格為發想進行這一個案子。 從舊有結構去翻新是難度較高的，必須拆除大部分結構保留必要部分，從內部結構到室內設計，滿足使用者的需求與體驗，希望在建築本體充分運用隔間、設備及材料等等，讓建築物更近於工程零耗損，更精確地控制建築造價。 更多細節：看日式侘寂 ｜老屋增建案例 常見問題：自地自建注意事項不可忘Q1：自地自建法規有哪些需要注意？例如：土地使用分區、建蔽率&容積率規範、是否對於建築高度或外觀有限制等，自地自建在各個縣市的相關法律規定可能會有所不同，因此需要特別注意，建議可以先請專業的建築團隊做好事先的評估。 Q2：什麼樣土地可以蓋房子？可否幫我評估？並非所有土地都可以蓋房子，通常土地有分農地、農建地、林地、都市計畫內建地、都市計畫外建地等。 不同土地有不同建築屬性及修建規定，以及屋主身份要求，譬如曾經農舍豪宅，修法後起造人須具備農夫身份、名下不得有不動產、需至少要持有2年、至少要2.5分的土地大小等，並非誰都可以買來蓋房。 另一方面，在日後出售時，地目也是影響價格的重要因素，建議購地前，先洽詢各縣市建管單位、建築師，才不會花錢買到沒辦法蓋房子的土地。 黃巢團隊提供土地評估、預算規劃與法律諮詢服務，協助每位屋主在自地自建過程中節省時間，更重要是少花冤望錢。 Q3：規劃自地自建前，先找建築師還是設計師？建議兩方都要找，因為建築師與室內設計師從一開始就必須彼此配合。建築師所負責的基地整合與土地面積核算是後續設計工作的基礎，而建築師規劃建築體時，也須考量特定的室內設計需求是否需透過相應的建築方式來實現。黃巢團隊是少數同時擁有建築設計、營造、室內設計的能力的自地自建一條龍專業服務公司！ Q4：如何選擇專業團隊？自地自建不只是蓋房子也涵蓋到美學設計，包含營造、建築與室內設計三大部分。 有些業主會採取先找建築師畫設計圖，再找營造商施工，最後尋求室內設計師協助裝修，但這做法相當有風險，因為業主作為溝通橋樑，只要有一個環節沒確認好，就很可能造成理解有誤，增加時間和預算浪費。所以必須選擇信譽優良，過去有豐富自地自建施工經驗的建築師事務所。 Q5：建蔽率和容積率是什麼？為什麼重要？簡單來說，建蔽率和容積率決定在一塊土地上，建築物可以蓋多大和總共能夠蓋幾層。對於自地自建的評估及後續的經濟效應相當的重要！ Q6：如何選擇適合自己的室內設計風格？建議可以多參考室內設計案例，根據色系、喜歡或現有的傢俱開始發想，想像自己從起床到結束的一天會需要做什麼事情、有什麼習慣，再與設計師溝通需求。 Q7：自行發包會比較划算嗎？自行找工班、訂材料、分項發包，根據報價以及自身預算來做選擇，確實有機會省下一些預算，但監工與協調工班的時間精力是被忽略的成本，例如缺乏有效的統籌，輕則進度落後，重則打掉重練，還是建議有認識團隊或本身對建築工程有一定專業再考慮自行發包。 延伸閱讀：自行發包 vs 營造商哪個划算？ Q8：自地自建適用青年安心成家專案嗎？由於青年安心成家為購屋專案，性質不相同，因此不適用於自建自建。 Q9：房子完工後如何降低還款壓力？建議房屋完工，拿到使用執照後可以將貸款轉為一般房貸，拉長貸款年限，減輕每月還款壓力。 結語自地自建過程雖然需要眼觀四面、耳聽八方，了解每一個環節細節，但每次溝通都代表與理想宅更進一步。除此之外，自地自建最大好處就是能按照意願設計，將土地充分利用利用，最終在心愛房子過上一輩子。 黃巢設計工務店提供專業一條龍式服務，建築、營造、設計三方協力合作，協助屋主省下不必要麻煩。 用同理心傾聽需求，且注重建築設計採光、通風，與時俱進創造符合主流的節能建築，以使用者需求為本，創造出一棟棟乘載滿滿情感夢想住宅。 |
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