聯邦 法 拍 代 墊 利率

近年高漲的房價，不少想撿便宜的民眾轉向法拍屋市場，但法拍屋與一般購屋方式不同，法拍屋出價前須準備足額的保證金，得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊，資金調度不及者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸，貸款利率年息約6%，較一般房貸利率高出不少。

目前承做法拍屋代墊款項業務的銀行有華南銀行、第一銀行、聯邦銀行等，以聯邦商業銀行為例，法拍代墊投標尾款年息利率約6.3 %，實際利率仍須視客戶申請情況而定。

物件不點交申貸易失敗

由於法拍代墊屬無擔保品貸款，具高風險，因此較一般房貸利率高，但只要民眾在得標7天內到法院民事執行處，繳清拍賣金尾款，取得「不動產權利移轉證明書」，再繳清稅金後，到地政事務所辦理所有權移轉登記，過戶取得不動產所有權，即可申請轉為一般房貸利率。

法拍屋貸款是以拍定價來估算貸款額度，通常銀行法拍代墊投標尾款年息約6%，另收6%以下手續費，若名下無任何貸款、信用良好者，可貸得7~8成款項；若有貸款者僅可貸得5~6成。法拍物件點交與否，或坐落位置也會影響核貸成數，若物件不點交，通常只能貸5成以下或申貸失敗；部分銀行甚至不承辦非住宅區物件申請。

通常民間相關業者對於法拍物件，年息與手續費加總約18~24%，較銀行利率高出不少，但核貸成數與物件評估較為彈性。聯邦銀行建議，不要太相信經驗不足的代標公司或代書說明的可貸成數，畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷，購買法拍屋牽涉許多法律問題及注意事項甚廣，勤做法拍功課，才能降低購買法拍屋的風險。

相關成本一併列入考量

另外，法拍屋底價和市價相比，相對便宜，價格具吸引力，不過購買法拍屋需計算的成本眾多，除房屋與土地標價外，利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等，需一併列入考量，建議確認銀行核貸情形後再投標，避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

購買法拍屋注意事項

˙租賃問題：查明是否存在租賃合約，法院有無排除
˙點交問題：法院點交可會同有關人員協助管收；若為不點交，可能遇到侵占物件等問題，得標者須自行處理
˙標購資格問題：查明投標物件是否有限制購買資格，如農地、工業用地等
˙優先購買問題：查明投標物件是否有其他取得優先購買權的人，如承租人或共同持有人等

諮詢專線 ：0982-888424   黃代書    

法拍代墊 貸款年息約6％

過戶獲不動產所有權 可轉一般房貸利率

【黃怡樺╱蘋果日報台北報導】房價高不可攀，不少民眾轉向法拍屋市場撿便宜。專家表示，法拍屋行情比市價便宜1成左右，但與購買一般產品不同，須依投標金額自備2成保證金。另得標7日內須補足其餘款付清，資金不足者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸，貸款利率年息約6%。

法拍屋價格常比市價低，民眾仍要做好財務規劃。康仲誠攝

中信房屋特約地政士柯玉秋表示，法拍代墊屬於無擔保放款，銀行業者有風險的考量，承辦業務也較為嚴謹。目前提供法拍代墊的銀行，如聯邦銀行、板信銀行、第一銀行等。以聯邦銀行為例，法拍代墊投標尾款年息利率6.3 %，實際利率視客戶情況而定。 

購買法拍屋注意事項

須自備3~5成資金

因為無擔保品，法拍代墊的利率高。柯玉秋表示，民眾繳清拍賣尾款後，取得「不動產權利移轉證明書」，到地政事務所辦理所有權移轉登記，過戶取得不動產所有權，即可拿此不動產作擔保，向原融通銀行申請轉為一般房貸利率。 
柯玉秋指出，一般銀行提供法拍代墊的成數與一般房貸相同，若民眾名下無任何貸款可貸7~8成，若有貸款者僅可貸5~6成，同時仍要繳付契稅、規費、代書費等。另加上代標費、搬遷費等相關費用支出，民眾購買法拍屋須自備3~5成的金額。 

現場勘察掌握屋況

銀行業者在評估法拍代墊時，仍以貸款人的債信條件、法拍物屋況，作為放款依據。聯邦銀行表示，購買法拍屋民眾最好親自赴現場勘察，以瞭解投標的房屋狀況，多詢問鄰居、里長及管區，以及投標的房屋目前實際使用情形，如：臨路狀況與面寬，有無違建或地上物、有無第3者占用影響點交。
聯邦銀行建議，不要太相信代標公司或代書說明的可貸成數，畢竟核貸款成數不是只詢問基本資料，或逕行答應客戶的可貸成數就能判斷，須確認銀行核貸情形後再投標，避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。 

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Q：買法拍屋可以貸款嗎?

A：可以喔，只要準備兩到三成自備款剩下可以跟有承作法拍屋貸款的銀行申請。

Q：法拍屋貸款要找有承作法拍屋貸款的銀行?不是任何一間都可以申請嗎?

A：並不是每間銀行都願意承作法拍屋貸款，因銀行無法入內了解，就無法評估屋況，另外法拍屋點交需要時間，及許多未知的情況會讓銀行承受許多風險，所以不是每間銀行都願意承作。

Q：如果想標購法拍屋七天內要繳尾款，銀行來的及嗎?

A：如有看到喜歡的物件提前開始詢問，可以申辦法拍屋貸款的銀行，事先評估就會來得及喔。

Q：為何有分法拍屋代墊款跟貸款?

A：法拍屋代墊款等於無擔保信用貸款，因銀行先借給您錢繳到法院，約一個月後有權狀才能設定擔保品。在這一個月時間無擔保品稱為信用貸款，就是先幫您代墊繳尾款，相對會產生代墊費用及利息，如果拿到權狀有擔保品後就轉成一般房貸。

Q：那請銀行協助法拍代墊款會有哪些費用呢?

A：會產生代墊利息、代墊手續費，視每間銀行不同，收取費用也不一樣喔。

Q：如何知道有哪些銀行有承作法拍屋代墊款呢?

A：有的，我們幫您整理如下圖表格，針對法拍屋代墊款各家銀行利率與條件可以參考看看。

Q：是否不論點交不點交的物件都是可以申請代墊款嗎?

A：並不是喔，不點交物件銀行更沒意願承作，需自行洽詢各家銀行，針對物件詢問會更清楚。

Q：如果代墊期間結束後能繼續貸款一般房貸嗎?

A：大部分願意代墊法拍屋款項的銀行，後續房貸也會希望您直接承貸一般房貸，所以在取得權狀後直接就會轉入一般房貸的利率，代墊期間也會結束。

Q：法拍屋代墊款與法拍屋貸款可以核貸多少?

A：點交的物件通常代墊與貸款的金額坪估方式分為兩種1.法拍屋拍定價2.銀行估價+看您的條件審核成數(通常信用良好、收入正常)都可以貸款到7-8成左右。 

以下為銀行法拍屋代墊款參考表

※Photo by Eric Muhr on Unsplash