如 何 洽 談 合 建 及 注 意 事 項
108.06.04
一、適合合建之物件
1. 土地面積:200~1,000坪
2. 地 價:3~20億
3. 總 銷:5~30億
4. 地 主:中小型建商或單純地主(容易整合之地主)
5. 區 位
(1) 舊市區較代表性之土地
(2) 帶(掛)建築執照或已購容移為首選
(3) 成熟之重劃區(高密度住宅區)
二、合 建 比 例
1. 一般建商分得比例
2. 地主分得比例
3. 依個案及容移等不同而有3~5%左右調整
三、合 建 模 式
1. 合 建 分 屋
(1) 立體分(垂直)、分棟(如:興建A、B二棟建物,建商分A棟,地主分B棟;另假設興建一棟二戶;建商及地主依立體垂直戶別各自分得)
(2) 水平分(如:建商由上往下選屋,地主由下往上選屋)
(3) 再依底價找補(如:公開銷售底價之95%為基數相互找補)
2. 合 建 分 售
(1) 建商售屋(跟建商簽訂〝房屋預定買賣契約書〞)
(2) 地主售地(跟地主簽訂〝土地預定買賣契約書〞)
3. 合 建 買 回
以合建名義興建,並約定金額及條件買回已興建完成之房屋(餘屋買回)
四、合 建 保 證 金
1. 金 額:土地總價款之百分之十(10%)
2. 支 出 方 式:三進三出
支出比例 | 給付保證金 | 退還保證金 |
1/3 | 簽合建契約時 | 基地壹樓頂板完成時 |
1/3 | 建造執照取得且信託移轉完成時 | 結構體完成時 |
1/3 | 基地正式開工時 | 交付新屋時 |
五、建商負擔費用及補貼
1. 營 建 費 用(包括建築設計、工程施工、一切營建事務費用及信託費用等)
2. 租 金 補 貼
3. 搬 遷 費 補 貼
六、地 主 負 擔
1. 增 值 稅
2. 地 價 稅(合建簽訂前地主負責,簽約後依分配比例各自負擔)
3. 依分配比例負擔(印花、契稅、規費、代書費及公寓大廈管理基金)
七、特 別 規 定
1. 應可容移增加銷坪之成本及分配,依個案討論
2. 分區變更所繳交之回饋金(如:住變商)依個案討論
八、時 程 表
時 程 | 達成共識 (1-3個月) | 合建契約 (1-3個月) | 信 託 (1個月) | 建築完工 (18-48個月) | 交屋找補 (1-3個月) |
內 容 | 1.合建標的 2.合建比例 3.合建模式 4.信 託 5.建造施工 | 1.完成契約審訂 2.簽合建契約時支付保證金1/3 | 1.交付土地權狀 2.建造執照取得且信託移轉完成時支付保證金1/3 | 1.工期依建築個案規劃 2.基地正式開工時支付保證金1/3 | |
表 單 | 簽訂合建備忘錄 | 合建契約書 | 信託契約書 | 分屋協議書 |
201603270924《合建貸款》 合建拆遷補償的行情大概是多少(贈20點)
《 合建貸款 》 合建拆遷補償的行情大概是多少(贈20點)
我家是在台北市萬華區的公寓,最近跟建商在談合建分屋的問題,有問到就是拆遷補償方面的事,鄰居們都說反正就照行情就好了,有沒有哪位大大可以說一下,行情到底是多少???
我家是四層樓的三樓,二十四坪多… 這樣到底拆遷補償是要給他開多少比較合理
?
還有建商還有說到工程要信託…信託又是幹嘛用的 ?
還有說到保證金一坪十萬…是我們要給建商 還是建商要給我們 這筆錢又是做什麼用的?
1.最好是依照萬華區每戶一個月另租房子需要多少,按工期來計算
2.信託就是把土地跟工程信託給銀行來管,按計畫辦理貸款跟撥工程款,這樣可以防止建商或是地主有人玩到一半不玩了,造成大家玩不下去。
3.保證金就是建商給地主的押金,以後隨著工期進度退還給建商,也算是建商用來綁地主用的錢
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