民法第348條：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」
民法第349條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」
民法第350條：「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。」
民法第351條：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」
民法第352條：「債權之出賣人，對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任，出賣人就債務人之支付能力，負擔保責任者，推定其擔保債權移轉時債務人之支付能力。」
民法第353條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」
民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
民法第357條：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」
民法第358條：「買受人對於由他地送到之物，主張有瑕疵，不願受領者，如出賣人於受領地無代理人，買受人有暫為保管之責。前項情形，如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者，推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者，買受人經依相當方法之證明，得照市價變賣之。如為出賣人之利益，有必要時，並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者，應即通知出賣人，如怠於通知，應負損害賠償之責。」
民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
民法第361條：「 買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。」
民法第362條：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除。」
民法第363條：「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。」
民法第364條：「買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任。」
民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
民法第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
民法第367條：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」
民法第368條：「買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。但出賣人已提出相當擔保者，不在此限。前項情形，出賣人得請求買受人提存價金。」
民法第369條：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」
民法第370條：「標的物交付定有期限者，其期限，推定其為價金交付之期限。」
民法第371條：「標的物與價金應同時交付者，其價金應於標的物之交付處所交付之。」
民法第372條：「價金依物之重量計算者，應除去其包皮之重量。但契約另有訂定或另有習慣者，從其訂定或習慣。」
民法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
民法第374條：「買受人請求將標的物送交清償地以外之處所者，自出賣人交付其標的物於為運送之人或承攬運送人時起，標的物之危險，由買受人負擔。」
民法第375條：「標的物之危險，於交付前已應由買受人負擔者，出賣人於危險移轉後，標的物之交付前，所支出之必要費用，買受人應依關於委任之規定，負償還責任。前項情形，出賣人所支出之費用，如非必要者，買受人應依關於無因管理之規定，負償還責任。」
民法第376條：「買受人關於標的物之送交方法，有特別指示，而出賣人無緊急之原因，違其指示者，對於買受人因此所受之損害，應負賠償責任。」
民法第377條：「以權利為買賣之標的，如出賣人因其權利而得占有一定之物者，準用前四條之規定。」
民法第378條：「買賣費用之負擔，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，依左列之規定。
一、買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。二、移轉權利之費用，運送標的物至清償地之費用及交付之費用，由出賣人負擔。三、受領標的物之費用，登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人負擔。」
Q: 您好
1.公司簽訂土地買賣合約,簽訂當下有提出要開設履保專戶,卻被賣方及代書回復,因該筆土地無貸款,所以無需開設,事後回來詢問,才知履保與貸 款並不相關,所以要求代書開設 ,並將已付之第一期款項匯入履保帳戶內,若賣方不肯,是否違法,有無補救方法
2.由於該筆土地為多人持分,簽約後發現,委託人(地主)少一人,且其中一人有誤,則此份合約效力未定,買方有權單方面終止合約並要求賣方返回已付之價金嗎?
謝謝
不動產法規 不動產 土地法規 契約之訂立
最高法院105年度台上字第587號民事判決要旨
原審審理結果以：系爭土地為被上訴人所有，有土地登記第一類謄本為證，上訴人雖辯稱：其先祖陳溪泉、陳王紅桃早簽訂系爭四十四年契約購買系爭土地，非無權占有云云，然為被上訴人所否認。按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。查依證人高○文及高○等證述情詞，縱可認系爭四十四年契約效力及於高○井、高○來、高○標等土地共有人，惟就當時未參與簽署之高○井（年十三歲）、高○來（年八歲）及高○標而言，並無法證明其已確知系爭四十四年契約之效力為何來而系爭土地所有權乃嗣後因繼承而由高○井等十二人及高○標、高○記等共有，並由高○井等十二人依土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予被上訴人，參諸證人游○蓮及尤○等證言，僅可認被上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有，況被上訴人曾向上訴人提起竊佔之刑事告訴，尚不能以系爭契約第六條約定由被上訴人自行排除第三人占有，逕認被上訴人於簽約時即已知悉系爭四十四年契約存在，遽謂其為惡意受讓人。又被上訴人既知悉系爭土地上有第三人房屋占用，且約定由其處理占用問題，勢必增加成本，則被上訴人以每坪新台幣五十萬元購買，顯係扣除處理占用費用後之價格，應屬合理，亦不能以同地段極小坪數之畸零土地成交價格與之相提並論，而逕謂其價格不合理或偏低。況高○井、高○來、高○標等人縱知悉系爭四十四年契約，但不能證明其等已將此事告知被上訴人，則上訴人所辯：被上訴人與高○標、高○井、高○來等共謀以不實買賣方式，排除其合法占有之權利，為權利濫用並違誠信原則云云，均不足採。且土地登記謄本並未顯示系爭土地有何限制物權登記，則被上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制，亦難謂被上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖。另土地買主亦無告知其資金來源之義務，尚不得以被上訴人幕後金主有營造業者，逕認系爭契約非真正。衡以一般處理不動產糾紛實務，土地所有權人支付「搬遷費」以為違建戶遷移之條件，所在多有，無從憑以認定被上訴人於系爭契約簽訂時，已知悉系爭四十四年契約存在而為惡意買受人。則被上訴人依民法第七百六十七條第一項前段、中段之規定，請求無權占有之上訴人分別將系爭房屋拆除，並將土地返還被上訴人，應予准許。
又無權占有，依社會通念，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得請求占有人返還相當於租金之不當得利。審諸土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，酌以系爭土地之位置、周遭環境、繁榮情形及使用土地可能之獲利等情形，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之六為計算租金之基準，允為適當。則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人分別給付自一○○年八月二十六日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利，亦應准許等詞，為心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法與判決結果不生影響，無一一論列必要，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
末查被上訴人簽立系爭契約時，不知系爭四十四年契約存在，並非惡意受讓人一節，為原審合法確定之事實，則原審認已取得不動產所有權之被上訴人不受上訴人與原地主所訂系爭四十四年契約效力拘束，與司法院大法官會議釋字第三四九號解釋所揭櫫善意第三人保護原則，尚屬無違。又依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，第三審法院應以第二審判決確定之事實為判決基礎，故在第三審不得提出新攻擊防禦方法。上訴人於上訴本院後，始提出其先祖與原土地所有權人有使用借貸關係一節，乃新攻擊防禦方法，非本院所得審酌，併此敘明。