一、樓下漏水一定是樓上的問題嗎？
漏水好困擾！樓下漏水樓上要負責嗎？
不論是透天厝、公寓大樓或是中古屋，住久了多少都會遇到房屋漏水問題。不過一樣問題兩樣情，透天厝居民的漏水問題簡單很多，儘快請抓漏師傅處理，當作是花錢消災即可；住在公寓大廈的民眾可就傷腦筋了，漏水多是管線問題，大樓水管錯綜複雜，雖然「看起來」是樓上漏水到樓下，也不能完全肯定是樓上住戶的問題，因此公寓樓上漏水、大樓樓上漏水責任如何歸屬，是常引發爭議的情況。
(一)樓上漏水責任歸屬
當樓下住戶發現樓下天花板漏水了，馬上聯想到樓上浴室漏水，氣急敗壞地和樓上住戶理論，只是意氣用事的結果就是敗興而歸。試想一個陌生人帶著情緒告訴你「我是你樓下住戶，你家浴室漏水到樓下！快點處理別造成我的困擾！」你也會覺得莫名其妙吧！沒有證據又咄咄逼人，於情於理都站不住腳阿。
公寓大樓住戶遇到樓下漏水，首先要記錄漏水情形。
發現樓上漏水，先拿出手機拍照錄影，將問題記錄下來，並仔細列出用水情形、影響範圍、時間點等。在和樓上住戶、抓漏師傅解釋情況時會更有份量哦！不抱著樓下漏水樓上負責的心態，處理問題會更有效率！
記錄問題後，再「釐清責任歸屬」。
漏水也許是樓上水管老舊滲水、左鄰右舍牆壁內管線破損，或是大樓屋頂防水層破裂導致漏水，任何情況都有可能，需要進一步確認。因此樓下漏水不一定是樓上的問題，弄清楚是哪條水管破裂，才能知道誰該對漏水負責，推薦請專業的抓漏師傅、工程公司進行鑑定，會更有可信度。
(二)誰負擔樓上漏水費用
根據公寓大廈管理條例第12條：有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。簡單來說，天花板、牆壁裡的管線漏水了，會由天花板兩邊的住戶負責處理，費用也是由雙方攤銷。了解天花板漏水責任歸屬後，處理費用起來就會順利許多，不過樓上漏水處理可能會遇到2種情況：
1.漏水管線是公寓大樓共用管線
適用公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
漏水管線不一定是鄰近家戶的水管，也可能是整棟公寓大樓的共用管線破損。假設大樓屋頂漏水問題，導致樓上漏水管委會需代表社區處理，費用由公共基金支付。沒有公共基金，則需要按照共有比例負擔。
2.漏水是人為因素
公寓大廈管理條例第12條提到，發生漏水的原因若可以歸咎某一住戶，那麼責任和費用就會交由該戶負責，共同管線也比照辦理。舉例如樓上住戶進行室內裝修工程，因施工不慎導致水管破裂，費用就會由樓上住戶負擔。
(三)樓上漏水如何解決
解決漏水問題可以簡單分為以下3個步驟：
- 記錄漏水情況
- 釐清歸屬責任
- 討論維修費用
民眾會有疑問：只要照著流程解決，就能夠順利解決問題了嗎？很可惜的，這只是理想的解決步驟，實務上仍有許多問題需要討論，像是樓上漏水找不到人、樓上住戶不想處理等等，這些情況該如何處理？請見下一段落。
二、樓上漏水不處理如何提告
一般來說，實務中常見的樓上漏水案例最常發生在第3部分，也就是維修費用的攤銷。
「道理大家都懂，但扯到錢都裝傻」，責任歸屬的問題能被客觀解決，只是想到要花錢，還要找地方住，還是能拖則拖吧！不幸遇到這類情況，該如何處理呢？律師除了解釋相關樓上漏水法律條文外，提供幾種樓上漏水不處理的作法，告訴大家樓上漏水樓下如何要求賠償。
(一)樓上漏水找不到人
天花板滴滴答答好煩人，想找樓上住戶處理，卻發現樓上根本沒人住！連人都找不到，要怎麼要求樓上漏水求償？
向大樓管委會提出要求，先從頂樓切斷該戶的水源，止住漏水，並請管委會聯絡屋主處理後續事項。
還是找不到人，可以向地政事務所申請樓上住戶的建物謄本，當中有記載所有權人姓名、地址。有些民眾會認為樓上漏水報警是可行的辦法，但這類民事糾紛，警察不會受理，若仍執意找人、提告樓上漏水，投入的成本將遠高於自行處理，建議先將漏水問題修好，其他的問題暫且擱置，未來再處理樓上漏水賠償。
(二)租屋遇到樓上漏水
情況1：人生地不熟的租客，遇到漏水問題該怎麼辦呢？
交給房東（屋主）處理。
因修繕問題可能需要打掉天花板，嚴重情況會需要暫時搬家，影響居住品質。遇到這種情況，可以和房東協調補償部分租金，如果對方不願處理，調解不成需要進行樓上漏水訴訟，會耗時好一陣子，律師建議趕緊搬家，並和房東討論補償方案，畢竟會持續漏水的房子，誰願意住呢？
情況2：我是樓下住戶，樓上出租房漏水該怎麼辦呢？
一樣找房東（屋主）處理。
房客不願理會，可以請屋主向房客提出民法429條，請對方配合修繕，至於房東和房客間是否應該提出補償措施，則可以依施工對房客的妨礙程度為依據。
備註：民法第429條，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
(三)樓上漏水不處理
天花板漏水樓上不處理，即使搬出公寓大廈管理條例樓上漏水也不願理會，只能寄出樓上漏水存證信函限期改善。最壞的打算就是請律師撰寫樓上漏水訴狀，雙方法院見了。
樓上漏水提告後，想要成功打贏官司，漏水鬧上法院確定樓上責任必須賠償，需要確實蒐集證據，越詳細越好。附帶一提，漏水問題如嚴重侵害居住安寧權，也能向對方請求精神慰撫金。
建議民眾在每次和對方協調時都應保存紀錄，並有中立單位（如管委會）作證，證明因對方屢不配合造成嚴重損失，並請專業律師評估效力，將會對訴訟更有利。
以上是樓上漏水的相關資訊，如果您有相關糾紛或不清處該如何提出告訴，歡迎點擊下方按鈕，立即和我們展開免費法律諮詢。
2022年02月28日
黄伟益
产业管理顾问
公寓单位漏水，
处理关键是楼上业主？
高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜，但管理层能否在发出表格28第7天之后，立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢？这往往是一门大学问。
根据2015年分层管理（维修与管理）条例第61（1）条款规定，应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后，采取行动解决漏水问题，然后针对所承担的维修费用，向这个业主追讨回来。
这个理论固然没有错，不过，若楼上的业主不愿意打开门，让管理层或维修人员进入其住家，试问管理层要如何展开修复工作呢？
管理层当然可援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63条款，发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。
管理层无权破门
如果楼上业主还是不愿意打开门，我们又要怎么办？要破门而入？除非这个漏水的情况很紧急，甚至紧急到会导致淹水，或是导致人命伤亡或财务损失，否则管理层确实无权破门而入。
尽管第63（2）条款阐明，任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作，将可被视为触犯刑事罪，并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施，但是迄今被对付者又有多少人？
当然，这些法律还是有它可用之处。不过，对于不相信会被对付的业主来说，这根本就起不了太大的作用。不过，漏水的问题始终要解决，绝不能因为业主不开门，就什么都不做了呀！
在这个时候，管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水，假设楼上的业主必须负责任，不过，若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的，管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。
为了厘清祸根，管理层通常可跟楼上的业主谈判，让管理层找来一位技工，对漏水的墙身敲敲打打，从而鉴定漏水问题的元凶。
如果最后证实楼上的业主不是元凶，那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之，若最终证明是楼上业主须负责任，他就必须承担这笔检查费。
业主愿开门就好办
如果楼上的业主不同意，其实他本身可以找来自己的技工，对漏水问题展开鉴定祸首的工作。
总而言之，只要楼上的业主愿意打开门，鉴定工作就不会是大问题，而最终应该由谁承担这笔费用，这就要看整个鉴定结果而定了。
受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭
受影响的业主其实还有另一个选择，就是通过入禀分层管理仲裁庭，同时将应负责任单位之业主，以及将发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC）（视哪一方为当时的管理层）列为答辩人。
由于法律规定发展商、共管机构或管理机构，必须在表格28发出7天后，针对漏水问题展开修复工作，管理层绝不能以本身财务有困难，就不要去采取行动解决问题。
既然法律有规定，若受影响者要入禀仲裁庭，他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。
若受影响的业主在入禀仲裁庭时，没有将管理层列为答辩人，那么，仲裁庭所作出的裁决，就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处，就是在楼上业主不愿意认账时，仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作，然后将报告提呈予庭主做决定。
不管怎样，由于入禀仲裁庭通常比较费时，我会建议受影响业主在表格28发出7天后，在管理层还没有采取进一步行动的情况之下，先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。
等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时，或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭，再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭，这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢？
即使楼上业主完全不开门，一旦仲裁庭排期的聆讯到来时，应负责任的业主有很大可能都会出庭，并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭，而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决，他们就可以将这个裁决交予建筑总监，甚至是警方协助执行这个庭令。
管理层须善用智慧解决问题
我曾经有一个案，楼上单位是发展商本身空置已久的单位，楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁，管理层在发出7天通告后，在发展商完全没回应的情况下，我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。
在此之前，我们在发给楼上业主的通告，有附上我们所取得的报价单，并告知对方这将会是我们所要委任的承包商，以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费，当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。
过后，管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用，并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过，这个承包商的代表依然不放弃，甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨，尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回，对方还被法庭判须付5000令吉堂费。
耗两三年取回费用
从管理层当初支付这笔修复费用，直至最终始能取回这笔费用，整个过程可能需要两三年的时间。所以，这个经验同时告诉我们，为何管理层不会直接在表格28发出7天之后，即刻就能采取行动来修复漏水！
这当中有两个原因，其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入；其二就是担心所花掉的钱，未必能够在短时间内取回来，进而影响到管理层其他更重要的开支。
不管怎样，管理层还是要懂得善用其智慧，通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作，这才是最理想的解决方案。